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透視開(kāi)發(fā)商“逆市操作”現象

2010-8-31 8:39:05 來(lái)源：新華網(wǎng)

資料圖：繼６月份全國７０個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上漲轉為下降，最近一些地方房?jì)r(jià)又出現“試探性”上漲。

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新華網(wǎng)北京８月３０日電(記者焦國棟、袁軍寶、劉敏)繼６月份全國７０個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上漲轉為下降，最近一些地方房?jì)r(jià)又出現“試探性”上漲。部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始“轉戰”中小城市，試圖復制高房?jì)r(jià)。

調控博弈之時(shí)，開(kāi)發(fā)商力挺高房?jì)r(jià)的“底氣”何在？當前樓市調控成果如何守��？會(huì )不會(huì )出現新一輪房?jì)r(jià)“報復性”上漲？“新華視點(diǎn)”記者對此進(jìn)行了追蹤調查。

部分開(kāi)發(fā)商多種“玩法”應對調控

今年４月份以來(lái)，新一輪樓市調控政策不斷出臺，房?jì)r(jià)過(guò)快上漲問(wèn)題得到初步遏制。但記者近期調查發(fā)現，一些開(kāi)發(fā)商對高房?jì)r(jià)“戀戀不舍”，硬挺房?jì)r(jià)，唱多樓市，試探性漲價(jià)，“轉戰”中小城市，房?jì)r(jià)上漲有卷土重來(lái)跡象。

５月份打算買(mǎi)房的北京市民蘇志強到現在還沒(méi)拿定主意。他說(shuō)：“本來(lái)寄希望于房?jì)r(jià)能降一些，但現在看來(lái)，北京四環(huán)以?xún)热噪y尋每平方米低于２萬(wàn)元的商品房�！�

８月份，濟南恒大綠洲、恒大名都等一些知名樓盤(pán)將折扣從８．５折提升到８．７折，立時(shí)引發(fā)輿論關(guān)注。濟南多家房產(chǎn)中介預計，９月份新開(kāi)的樓盤(pán)將比現價(jià)每平方米上漲５００元左右。

在濟南做樓盤(pán)代理銷(xiāo)售５年多的趙經(jīng)理說(shuō)：“在打折基礎上試探性漲價(jià)，這無(wú)疑釋放出房源趨緊的信號，告訴人們欲購從速�！�

８月２４日，北京飯店二期公寓“霞公府”將北京市住宅最貴單價(jià)從每平方米７．２萬(wàn)元刷新到了最高１３．７萬(wàn)元。銷(xiāo)售部劉小姐對記者說(shuō)：“預約看房者已經(jīng)排到了下周�！�

有關(guān)人士指出，國家房地產(chǎn)調控政策并沒(méi)有放松，為什么有些房?jì)r(jià)會(huì )高位反彈呢？這反映了房地產(chǎn)調控與開(kāi)發(fā)商逐利的博弈到了關(guān)鍵階段，開(kāi)發(fā)商希望用種種手法烘托“漲價(jià)預期”。

一些業(yè)內人士透露，開(kāi)發(fā)商通常會(huì )力薦樓市“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”原則，強調購置房產(chǎn)可抵抗通脹。房地產(chǎn)顧問(wèn)機構信立怡高總經(jīng)理朱江說(shuō)：“購置的房產(chǎn)是抵抗通脹的一種特殊剛性需求，只要房?jì)r(jià)增幅能跑贏(yíng)ＣＰＩ，這種剛性需求就將長(cháng)期存在，而且在一定條件下還可能集中釋放�！�

除了硬挺房?jì)r(jià)、唱多樓市、試探性漲價(jià)，一些開(kāi)發(fā)商將“托市”目光轉向中小城市。據甘肅省宏升房地產(chǎn)公司總經(jīng)理王秀蘭介紹，距離甘肅蘭州市不到１００公里的臨洮縣城房?jì)r(jià)已由年初的每平方米２２００元漲到２５００元。

記者調查發(fā)現，一些沒(méi)有拿到預售房許可證的開(kāi)發(fā)商，還通過(guò)發(fā)放免費卡提前預約排號，這樣做既符合不得收取買(mǎi)受人定金的規定，又能提前鎖定銷(xiāo)量。

同時(shí)，一些開(kāi)發(fā)商還和商業(yè)銀行聯(lián)手。記者調查發(fā)現，有的本地銀行在做按揭時(shí)實(shí)行“只認購房者本人”原則，家庭成員中即使有人已申請房貸，也不影響新貸款利率和首付。

開(kāi)發(fā)商力挺高房?jì)r(jià)的“底氣”何在

開(kāi)發(fā)商之所以力挺高房?jì)r(jià)，是因為地方政府短期內還不能擺脫土地財政依賴(lài)，銀行也不希望因房?jì)r(jià)下降而產(chǎn)生過(guò)多不良資產(chǎn)。更重要的是，地方政府在調控樓市時(shí)，還要顧及政策對ＧＤＰ的影響。

記者拿到一份沿海某省發(fā)改委上半年房地產(chǎn)投資情況總結報告，文中說(shuō)：“省內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規模明顯偏低，部分城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格與其他城市相比明顯偏低，且房屋價(jià)格上漲不快�！辈⒅赋觯骸皣艺{控政策出臺后，全省房屋銷(xiāo)售面積增幅逐月回落，住房消費徘徊不前，不利于整個(gè)經(jīng)濟平穩發(fā)展，因而房地產(chǎn)調控不能搞‘急剎車(chē)’，要研究出臺扶持政策大力幫促，保持全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展�！�

“地方政府更在意任期內的可用財力，不舍得失去土地這一重要財源，因而指望低價(jià)拿地在短期內難以實(shí)現�！币晃婚_(kāi)發(fā)商告訴記者。

有了這些地方政府的“導向”，開(kāi)發(fā)商“逆市托盤(pán)”便等于有了“底氣”。采訪(fǎng)中，一些開(kāi)發(fā)商告訴記者，政策收緊對開(kāi)發(fā)商拿地的資金鏈有一定影響，但仍在可控范圍內，這些開(kāi)發(fā)商有資金實(shí)力玩價(jià)格游戲，抱有左右市場(chǎng)心理。

從國家統計局的數據分析，７月份開(kāi)發(fā)商投資金額環(huán)比雖有所下降，但總體資金面仍較為寬松。前７個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源３８８７６億元，同比增長(cháng)３９．４％；全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資２３８６５億元，同比增長(cháng)３７．２％。

從已經(jīng)披露的半年報信息來(lái)看，包括保利地產(chǎn)、金地集團、招商地產(chǎn)在內的多家地產(chǎn)龍頭企業(yè)“不差錢(qián)”。

房?jì)r(jià)“非漲不可”并非神話(huà)

一些專(zhuān)家表示，盡管短期來(lái)看房?jì)r(jià)仍處在膠著(zhù)狀態(tài)，高位震蕩，但房?jì)r(jià)理性回歸已成大勢所趨。

土地供給方面，國家統計局數據顯示，２０１０年全國計劃住房建設用地供應總量１８．５萬(wàn)公頃，遠遠超過(guò)去年全國住房實(shí)際供地７．６萬(wàn)公頃和前五年平均年度實(shí)際供地量５．５萬(wàn)公頃。今年下半年全國還有約２／３用地計劃可用，土地供應并不緊張。

新增住宅大幅增加，也增加了開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售的操作難度。２００９年，全國住宅竣工面積５．７７億平方米，增長(cháng)６．２％，２０１０年上半年住宅竣工面積已同比增長(cháng)１５．５％。２０１０年６月末，商品房待售面積相比增長(cháng)了６．４％。

在需求方面，國家打擊投機性炒房政策頻出，使二手房?jì)r(jià)格已經(jīng)不再堅挺。國家統計局數據顯示，二手房?jì)r(jià)格已連續幾個(gè)月下降，５月環(huán)比降幅達到０．４％，６月份下降了０．３個(gè)百分點(diǎn)，７月份仍處于環(huán)比下降狀態(tài)。

中國指數研究院常務(wù)副院長(cháng)黃瑜表示，今年新一輪房地產(chǎn)調控政策成效已逐步顯現。而近期各項措施的緊密推進(jìn)也表明，我國調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施一段時(shí)間內不會(huì )放松。

８月份以來(lái)，從銀行頻繁進(jìn)行房?jì)r(jià)下降壓力測試，到國土部門(mén)宣布在全國范圍內清理囤地行為；從發(fā)改委表示我國將進(jìn)一步推進(jìn)房產(chǎn)稅體制改革，到國務(wù)院要求各地加快保障性住房建設，一項項舉措緊鑼密鼓。

有關(guān)專(zhuān)家認為，住房供給增加、炒作行為淡出，正是政府鞏固樓市調控成果的底氣所在。

“政府能不能像銀行做房?jì)r(jià)下降壓力測試那樣，也做一下房?jì)r(jià)下降的財政收入壓力測試？”有關(guān)專(zhuān)家提出，“一方面這個(gè)數據可以反映出轉方式、調結構、增財源的成果，另一方面也能督促地方加快產(chǎn)業(yè)升級改造，早日擺脫土地財政依賴(lài)�！�

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