數據顯示全國房企10年內雪藏近12億平方米土地
更新時(shí)間：2010-11-2 8:26:19 來(lái)源：中國經(jīng)濟周刊
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誰(shuí)在囤地？
上市房企囤地大起底
囤，現代漢語(yǔ)詞典上的解釋是“儲存”，中性動(dòng)詞。
那么，“囤地”呢？
土地，對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是最重要的生產(chǎn)資料�！岸诘亍北緛�(lái)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正常的市場(chǎng)行為。但曾幾何時(shí)，在房?jì)r(jià)日益高漲帶來(lái)的情緒壓力下，“囤地”被視作意在讓房?jì)r(jià)脫離民眾購買(mǎi)力的“奸商詭計”，而被加以貶義。伴隨政府對開(kāi)發(fā)商土地開(kāi)發(fā)監管的加強，“囤地”又成為了政府、開(kāi)發(fā)商與民眾之間的博弈象征。
《中國經(jīng)濟周刊》通過(guò)對多方數據的綜合分析，以囤地的本意——儲備土地的角度解讀，按照土地建筑面積的口徑，整理出中國上市房地產(chǎn)公司囤地排行榜。
安得廣廈千萬(wàn)間？
在中國，誰(shuí)有這個(gè)能量？
開(kāi)發(fā)商。
其實(shí)，中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)手中儲存的土地，建成住房絕對不止1000萬(wàn)間。
從今年6月－10月，《中國經(jīng)濟周刊》研究部通過(guò)對125家內地上市房企及20家香港上市內地房企的2009年報2010年半年報以及三季度土地市場(chǎng)表現進(jìn)行梳理，并且對一些房企旗下的項目長(cháng)期跟蹤，并借鑒證券公司對內地上市房企財報的解讀，制作出“內地上市房企囤地排名”及“香港上市房企囤地排名”。
榜單顯示，非但個(gè)別企業(yè)的土地儲備數量十分巨大，就整體而言，其儲量更加超乎想象——統計數據顯示，目前僅125家內地上市房企就手握高達近4億平方米的未開(kāi)發(fā)土地量。而20家香港上市房企擁有的土地儲量更是高達4.2642億平方米！也就是說(shuō)，中國上市房企囤地逾8億平方米。
保利地產(chǎn)囤地最多，萬(wàn)科第二
今年的保利地產(chǎn)，不太尋常。
和2009年、2010年在土地市場(chǎng)上高歌猛進(jìn)、大舉擴張的風(fēng)格截然不同，保利地產(chǎn)在2010年半年報中談到土地擴張的成果時(shí)卻表現得十分含蓄，甚至是有些羞澀。
保利地產(chǎn)半年報指出，截至今年6月末，公司共有在建擬建項目115個(gè)，占地面積2640萬(wàn)平方米。
多家券商在提到保利地產(chǎn)的土地儲備時(shí)也都原文照搬了這句話(huà)，這給市場(chǎng)造成了一種錯覺(jué)。
事實(shí)上，業(yè)內對土地儲備的統計主要基于建筑面積，因為建筑面積的多少才決定房屋的真正數量與銷(xiāo)量，一般來(lái)說(shuō)，土地建筑面積要大于占地面積(建筑面積＝占地面積×容積率)。
究竟大到什么程度？
據華泰證券資料顯示，目前內地滬深兩市共有125家房地產(chǎn)企業(yè)�！吨袊�(jīng)濟周刊》結合這125家企業(yè)第三季度的土地市場(chǎng)表現、2010年半年報等公開(kāi)資料，整理出內地上市房企土地儲備排行榜。在該份榜單中，首先映入眼簾的就是保利地產(chǎn)。
截至目前，保利地產(chǎn)的儲備土地建筑面積為3369萬(wàn)平方米，超過(guò)了行業(yè)龍頭萬(wàn)科，位居中國內地上市房企之首。
在今年前9個(gè)月的時(shí)間里，萬(wàn)科地產(chǎn)在土地市場(chǎng)總共斬獲了1433萬(wàn)平方米的權益建筑面積，其拿地勢頭比保利地產(chǎn)2009年全年奪得1338萬(wàn)平方米還要激進(jìn)。相比于其2009年底的土地儲備，這意味著(zhù)萬(wàn)科地產(chǎn)在今年1—9月之間重新再造了大半個(gè)萬(wàn)科地產(chǎn)。
該份榜單顯示，截至目前，萬(wàn)科地產(chǎn)以3268萬(wàn)平方米建筑面積的土地儲備排在中國“內地上市房企囤地排名”的第二位。蘇寧環(huán)球、首開(kāi)股份、中天城投、中國建筑、金地集團、榮盛發(fā)展、新湖中寶、招商地產(chǎn)等公司均以1000萬(wàn)平方米以上的土地儲備位居“內地上市房企囤地排名”的前十位，第十位的招商地產(chǎn)土地儲備量高達1000萬(wàn)平方米。
排在第十一名至第二十名的內地上市房企依次是：香江控股、世茂股份、華發(fā)股份、中弘地產(chǎn)、金融街、名流置業(yè)、上實(shí)發(fā)展、泛海建設、福星股份、北辰實(shí)業(yè)。
但與此同時(shí)，也有多家內地上市房企的土地儲備為零，比如ST興業(yè)、武昌魚(yú)、聯(lián)華合纖等。
總體來(lái)看，據《中國經(jīng)濟周刊》結合125家內地上市房企的半年報等統計，目前內地上市房企的儲備土地建筑面積總量為近4億平方米，按照人均30平方米居住面積計算，僅內地上市公司的土地儲備開(kāi)發(fā)的房子足夠1300多萬(wàn)人居住。
從貨幣資金角度，也能夠解釋今年上半年的土儲大戰。從貨幣資金指標來(lái)看，去年底內地上市房企手頭的現金量為1918億元，而半年報顯示內地上市房企現金量減為1844億元。
而房企存貨(主要包括在建房產(chǎn)和未開(kāi)發(fā)土地的市場(chǎng)價(jià)格)的變動(dòng)情況正好解釋了這種遞減趨勢。
據2010年半年報顯示，截至今年6月底，內地上市房企的存貨高達8100億元，而去年底僅為6387億元，增長(cháng)了20%。其中，買(mǎi)地積極的萬(wàn)科地產(chǎn)的存貨由901億元上升到了1115億元，大增24%。保利地產(chǎn)同樣今年在土地市場(chǎng)上大展拳腳，截至目前斬獲建筑面積近1000萬(wàn)平方米土地儲備，其存貨則上漲了50%多。
湘財證券地產(chǎn)研究員張化東表示，從數據來(lái)看，內地上市房企的土地儲量是比較大的，因為上市房企要想實(shí)現持續發(fā)展，就必須保證一定的土地儲備。而且，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金和土地密集型的行業(yè)，對于絕大多數公司而言，其土地建房銷(xiāo)售仍是最大的資金來(lái)源，因此在一個(gè)持續上升的市場(chǎng)行情里，就土地儲備而言，將會(huì )呈現強者越強、弱者越弱的兩極分化格局。
1.2億人住房被雪藏
盡管前兩名的保利地產(chǎn)、萬(wàn)科，其儲備土地建筑面積都超過(guò)了3000萬(wàn)平方米，合計高達6637萬(wàn)平方米，占到內地上市房企土地儲備量的六分之一。
但是，這仍不是中國土地儲備量最大的房企，一些未上市房企以及在香港上市的房企土地儲備量更大。
進(jìn)入“香港上市房企囤地排名”前10名的是：恒大、碧桂園、綠城中國、雅居樂(lè )、中國海外、合生創(chuàng )展、長(cháng)和系、新世界中國、富力地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)。其中恒大以7238萬(wàn)平方米的土地儲備成第一。
據恒大地產(chǎn)半年報公布，截至年中，恒大地產(chǎn)旗下共有建筑面積7238萬(wàn)平方米的土地儲備量，這一數值遠超于萬(wàn)科和保利地產(chǎn)土地儲備之和。而碧桂園半年報則顯示，其已取得土地使用證的建筑面積為4285萬(wàn)平方米。此前，據中國房地產(chǎn)測評中心公布，綠地集團土地儲備量高達近4000萬(wàn)平方米。
那么截至目前為止，全國房企手頭上到底存儲了多少土地？
據國家統計局公布的數據等公開(kāi)資料顯示，在從2000年－2009年10年的時(shí)間內，全國房地產(chǎn)企業(yè)一共購置占地面積近33億平方米土地，而在這10年內全國房地產(chǎn)完成土地開(kāi)發(fā)面積僅有近21億平方米，這意味著(zhù)僅僅這十年出讓的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地，就被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雪藏了近12億平方米，這并不包括今年前9個(gè)月購置房產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地2.9億平方米。
在2009年，全國房地產(chǎn)完成土地開(kāi)發(fā)面積為2.3億平方米，這意味著(zhù)僅僅這10年來(lái)儲存的土地就夠全國房企開(kāi)發(fā)五六年之用。
以目前業(yè)內通常的容積率為3的住宅開(kāi)發(fā)指標來(lái)計算，這些土地能提供36億平方米面積的住宅，以人均30平方米的居住空間計算，這十年閑置的土地面積足夠1.2億人居住，以戶(hù)均100平方米計算，這些土地可以蓋3600萬(wàn)間“廣廈”。
如果以個(gè)別企業(yè)如萬(wàn)科的數據進(jìn)行推導，這一數據將進(jìn)一步增加。
一位業(yè)內資深人士表示，萬(wàn)科地產(chǎn)一直在倡導其別具一格的“萬(wàn)科模式”，即以不囤地、快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售而稱(chēng)雄全國市場(chǎng)，如果按這種說(shuō)法，萬(wàn)科的銷(xiāo)售量占其土地儲備量的比值必然大于全國房企的銷(xiāo)售量占全國房企土地儲備的比值，換言之，萬(wàn)科的銷(xiāo)售量占全國房企銷(xiāo)售量的比值必然大于萬(wàn)科土地儲備量占全國房企土地儲備的比值。
比如在2010年發(fā)展計劃中，萬(wàn)科表示，預計2010年新開(kāi)工建筑面積855萬(wàn)平方米，較2009年開(kāi)工面積增長(cháng)52.5%。而在2009年底，萬(wàn)科的儲備土地建筑面積只有2436萬(wàn)平方米，其新開(kāi)工量在土地儲備總量占比高達三分之一，這在地產(chǎn)界已經(jīng)十分少見(jiàn)，其開(kāi)發(fā)速度遠快于目前盛行“緩慢開(kāi)發(fā)”模式的地產(chǎn)界。
據萬(wàn)科公布，今年前9個(gè)月，萬(wàn)科的銷(xiāo)售額達到714億元。同期，全國房地產(chǎn)銷(xiāo)售額高達3.19萬(wàn)億元，那么今年前三季度萬(wàn)科的市場(chǎng)占有率可以估算為2.28%。由此推導，萬(wàn)科的土地儲備最多是全國房企土地儲備的2.28%，也就是說(shuō)，全國房企擁有的儲量土地建筑面積至少應為14.3億平方米。
即便是以?xún)鹊厣鲜蟹科髢涞?億平方米土地來(lái)看，考慮到2009年我國房地產(chǎn)完成土地開(kāi)發(fā)面積為2.3億平方米，這些土地足夠全國所有房企開(kāi)發(fā)近兩年，事實(shí)上這部分土地僅僅為內地上市房企所用，從目前內地上市公司的開(kāi)發(fā)速度來(lái)看，這一存儲量足夠內地上市房企開(kāi)發(fā)5、6年，這樣就意味著(zhù)內地上市房企的大部分土地目前處于閑置狀態(tài)。
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上市房企囤地大起底
囤，現代漢語(yǔ)詞典上的解釋是“儲存”，中性動(dòng)詞。
那么，“囤地”呢？
土地，對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是最重要的生產(chǎn)資料�！岸诘亍北緛�(lái)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正常的市場(chǎng)行為。但曾幾何時(shí)，在房?jì)r(jià)日益高漲帶來(lái)的情緒壓力下，“囤地”被視作意在讓房?jì)r(jià)脫離民眾購買(mǎi)力的“奸商詭計”，而被加以貶義。伴隨政府對開(kāi)發(fā)商土地開(kāi)發(fā)監管的加強，“囤地”又成為了政府、開(kāi)發(fā)商與民眾之間的博弈象征。
《中國經(jīng)濟周刊》通過(guò)對多方數據的綜合分析，以囤地的本意——儲備土地的角度解讀，按照土地建筑面積的口徑，整理出中國上市房地產(chǎn)公司囤地排行榜。
安得廣廈千萬(wàn)間？
在中國，誰(shuí)有這個(gè)能量？
開(kāi)發(fā)商。
其實(shí)，中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)手中儲存的土地，建成住房絕對不止1000萬(wàn)間。
從今年6月－10月，《中國經(jīng)濟周刊》研究部通過(guò)對125家內地上市房企及20家香港上市內地房企的2009年報2010年半年報以及三季度土地市場(chǎng)表現進(jìn)行梳理，并且對一些房企旗下的項目長(cháng)期跟蹤，并借鑒證券公司對內地上市房企財報的解讀，制作出“內地上市房企囤地排名”及“香港上市房企囤地排名”。
榜單顯示，非但個(gè)別企業(yè)的土地儲備數量十分巨大，就整體而言，其儲量更加超乎想象——統計數據顯示，目前僅125家內地上市房企就手握高達近4億平方米的未開(kāi)發(fā)土地量。而20家香港上市房企擁有的土地儲量更是高達4.2642億平方米！也就是說(shuō)，中國上市房企囤地逾8億平方米。
保利地產(chǎn)囤地最多，萬(wàn)科第二
今年的保利地產(chǎn)，不太尋常。
和2009年、2010年在土地市場(chǎng)上高歌猛進(jìn)、大舉擴張的風(fēng)格截然不同，保利地產(chǎn)在2010年半年報中談到土地擴張的成果時(shí)卻表現得十分含蓄，甚至是有些羞澀。
保利地產(chǎn)半年報指出，截至今年6月末，公司共有在建擬建項目115個(gè)，占地面積2640萬(wàn)平方米。
多家券商在提到保利地產(chǎn)的土地儲備時(shí)也都原文照搬了這句話(huà)，這給市場(chǎng)造成了一種錯覺(jué)。
事實(shí)上，業(yè)內對土地儲備的統計主要基于建筑面積，因為建筑面積的多少才決定房屋的真正數量與銷(xiāo)量，一般來(lái)說(shuō)，土地建筑面積要大于占地面積(建筑面積＝占地面積×容積率)。
究竟大到什么程度？
據華泰證券資料顯示，目前內地滬深兩市共有125家房地產(chǎn)企業(yè)�！吨袊�(jīng)濟周刊》結合這125家企業(yè)第三季度的土地市場(chǎng)表現、2010年半年報等公開(kāi)資料，整理出內地上市房企土地儲備排行榜。在該份榜單中，首先映入眼簾的就是保利地產(chǎn)。
截至目前，保利地產(chǎn)的儲備土地建筑面積為3369萬(wàn)平方米，超過(guò)了行業(yè)龍頭萬(wàn)科，位居中國內地上市房企之首。
在今年前9個(gè)月的時(shí)間里，萬(wàn)科地產(chǎn)在土地市場(chǎng)總共斬獲了1433萬(wàn)平方米的權益建筑面積，其拿地勢頭比保利地產(chǎn)2009年全年奪得1338萬(wàn)平方米還要激進(jìn)。相比于其2009年底的土地儲備，這意味著(zhù)萬(wàn)科地產(chǎn)在今年1—9月之間重新再造了大半個(gè)萬(wàn)科地產(chǎn)。
該份榜單顯示，截至目前，萬(wàn)科地產(chǎn)以3268萬(wàn)平方米建筑面積的土地儲備排在中國“內地上市房企囤地排名”的第二位。蘇寧環(huán)球、首開(kāi)股份、中天城投、中國建筑、金地集團、榮盛發(fā)展、新湖中寶、招商地產(chǎn)等公司均以1000萬(wàn)平方米以上的土地儲備位居“內地上市房企囤地排名”的前十位，第十位的招商地產(chǎn)土地儲備量高達1000萬(wàn)平方米。
排在第十一名至第二十名的內地上市房企依次是：香江控股、世茂股份、華發(fā)股份、中弘地產(chǎn)、金融街、名流置業(yè)、上實(shí)發(fā)展、泛海建設、福星股份、北辰實(shí)業(yè)。
但與此同時(shí)，也有多家內地上市房企的土地儲備為零，比如ST興業(yè)、武昌魚(yú)、聯(lián)華合纖等。
總體來(lái)看，據《中國經(jīng)濟周刊》結合125家內地上市房企的半年報等統計，目前內地上市房企的儲備土地建筑面積總量為近4億平方米，按照人均30平方米居住面積計算，僅內地上市公司的土地儲備開(kāi)發(fā)的房子足夠1300多萬(wàn)人居住。
從貨幣資金角度，也能夠解釋今年上半年的土儲大戰。從貨幣資金指標來(lái)看，去年底內地上市房企手頭的現金量為1918億元，而半年報顯示內地上市房企現金量減為1844億元。
而房企存貨(主要包括在建房產(chǎn)和未開(kāi)發(fā)土地的市場(chǎng)價(jià)格)的變動(dòng)情況正好解釋了這種遞減趨勢。
據2010年半年報顯示，截至今年6月底，內地上市房企的存貨高達8100億元，而去年底僅為6387億元，增長(cháng)了20%。其中，買(mǎi)地積極的萬(wàn)科地產(chǎn)的存貨由901億元上升到了1115億元，大增24%。保利地產(chǎn)同樣今年在土地市場(chǎng)上大展拳腳，截至目前斬獲建筑面積近1000萬(wàn)平方米土地儲備，其存貨則上漲了50%多。
湘財證券地產(chǎn)研究員張化東表示，從數據來(lái)看，內地上市房企的土地儲量是比較大的，因為上市房企要想實(shí)現持續發(fā)展，就必須保證一定的土地儲備。而且，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金和土地密集型的行業(yè)，對于絕大多數公司而言，其土地建房銷(xiāo)售仍是最大的資金來(lái)源，因此在一個(gè)持續上升的市場(chǎng)行情里，就土地儲備而言，將會(huì )呈現強者越強、弱者越弱的兩極分化格局。
1.2億人住房被雪藏
盡管前兩名的保利地產(chǎn)、萬(wàn)科，其儲備土地建筑面積都超過(guò)了3000萬(wàn)平方米，合計高達6637萬(wàn)平方米，占到內地上市房企土地儲備量的六分之一。
但是，這仍不是中國土地儲備量最大的房企，一些未上市房企以及在香港上市的房企土地儲備量更大。
進(jìn)入“香港上市房企囤地排名”前10名的是：恒大、碧桂園、綠城中國、雅居樂(lè )、中國海外、合生創(chuàng )展、長(cháng)和系、新世界中國、富力地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)。其中恒大以7238萬(wàn)平方米的土地儲備成第一。
據恒大地產(chǎn)半年報公布，截至年中，恒大地產(chǎn)旗下共有建筑面積7238萬(wàn)平方米的土地儲備量，這一數值遠超于萬(wàn)科和保利地產(chǎn)土地儲備之和。而碧桂園半年報則顯示，其已取得土地使用證的建筑面積為4285萬(wàn)平方米。此前，據中國房地產(chǎn)測評中心公布，綠地集團土地儲備量高達近4000萬(wàn)平方米。
那么截至目前為止，全國房企手頭上到底存儲了多少土地？
據國家統計局公布的數據等公開(kāi)資料顯示，在從2000年－2009年10年的時(shí)間內，全國房地產(chǎn)企業(yè)一共購置占地面積近33億平方米土地，而在這10年內全國房地產(chǎn)完成土地開(kāi)發(fā)面積僅有近21億平方米，這意味著(zhù)僅僅這十年出讓的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地，就被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雪藏了近12億平方米，這并不包括今年前9個(gè)月購置房產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地2.9億平方米。
在2009年，全國房地產(chǎn)完成土地開(kāi)發(fā)面積為2.3億平方米，這意味著(zhù)僅僅這10年來(lái)儲存的土地就夠全國房企開(kāi)發(fā)五六年之用。
以目前業(yè)內通常的容積率為3的住宅開(kāi)發(fā)指標來(lái)計算，這些土地能提供36億平方米面積的住宅，以人均30平方米的居住空間計算，這十年閑置的土地面積足夠1.2億人居住，以戶(hù)均100平方米計算，這些土地可以蓋3600萬(wàn)間“廣廈”。
如果以個(gè)別企業(yè)如萬(wàn)科的數據進(jìn)行推導，這一數據將進(jìn)一步增加。
一位業(yè)內資深人士表示，萬(wàn)科地產(chǎn)一直在倡導其別具一格的“萬(wàn)科模式”，即以不囤地、快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售而稱(chēng)雄全國市場(chǎng)，如果按這種說(shuō)法，萬(wàn)科的銷(xiāo)售量占其土地儲備量的比值必然大于全國房企的銷(xiāo)售量占全國房企土地儲備的比值，換言之，萬(wàn)科的銷(xiāo)售量占全國房企銷(xiāo)售量的比值必然大于萬(wàn)科土地儲備量占全國房企土地儲備的比值。
比如在2010年發(fā)展計劃中，萬(wàn)科表示，預計2010年新開(kāi)工建筑面積855萬(wàn)平方米，較2009年開(kāi)工面積增長(cháng)52.5%。而在2009年底，萬(wàn)科的儲備土地建筑面積只有2436萬(wàn)平方米，其新開(kāi)工量在土地儲備總量占比高達三分之一，這在地產(chǎn)界已經(jīng)十分少見(jiàn)，其開(kāi)發(fā)速度遠快于目前盛行“緩慢開(kāi)發(fā)”模式的地產(chǎn)界。
據萬(wàn)科公布，今年前9個(gè)月，萬(wàn)科的銷(xiāo)售額達到714億元。同期，全國房地產(chǎn)銷(xiāo)售額高達3.19萬(wàn)億元，那么今年前三季度萬(wàn)科的市場(chǎng)占有率可以估算為2.28%。由此推導，萬(wàn)科的土地儲備最多是全國房企土地儲備的2.28%，也就是說(shuō)，全國房企擁有的儲量土地建筑面積至少應為14.3億平方米。
即便是以?xún)鹊厣鲜蟹科髢涞?億平方米土地來(lái)看，考慮到2009年我國房地產(chǎn)完成土地開(kāi)發(fā)面積為2.3億平方米，這些土地足夠全國所有房企開(kāi)發(fā)近兩年，事實(shí)上這部分土地僅僅為內地上市房企所用，從目前內地上市公司的開(kāi)發(fā)速度來(lái)看，這一存儲量足夠內地上市房企開(kāi)發(fā)5、6年，這樣就意味著(zhù)內地上市房企的大部分土地目前處于閑置狀態(tài)。
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