小產(chǎn)權房清理大幕將啟 占全國住房面積或超四成
更新時(shí)間：2012-4-7 9:42:18 來(lái)源：中國經(jīng)營(yíng)報 杜麗娟
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飽受爭議的小產(chǎn)權房試點(diǎn)清理或將掀開(kāi)大幕。
國土部日前召開(kāi)發(fā)布會(huì )稱(chēng)，今年將選擇“小產(chǎn)權房”問(wèn)題相對突出的城市，開(kāi)展試點(diǎn)清理，根據國土部初步的清理思路，將采取分類(lèi)、分步驟推進(jìn)。其中，侵占耕地等違法違規、尚未銷(xiāo)售以及新建、續建的小產(chǎn)權房，有望列入清理范圍。
在全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )理事陳寶存看來(lái)，此舉并不能解決市場(chǎng)上小產(chǎn)權房的種種弊端，讓其補交土地出讓金，逐漸向保障房靠攏或許將是其身份“合法化”的一條出路。然而，對于建筑標準和保障房完全不同的小產(chǎn)權房建筑模式，其“轉正”之路又絕非補交出讓金那么簡(jiǎn)單。
價(jià)格優(yōu)勢
國土部門(mén)不完全的統計，截至2007年上半年，全國小產(chǎn)權房面積已經(jīng)達到66億平方米，近年來(lái)小產(chǎn)權房存量逐年增加。
“盡管沒(méi)有統一的數據，目前北京地區的小產(chǎn)權房面積已經(jīng)占所有住房面積的20%，而且從全國來(lái)看，北京和其他城市的小產(chǎn)權房并無(wú)很大的區別，粗略預算，目前小產(chǎn)權房的規模已經(jīng)占去四成�！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強如實(shí)分析。
在陳國強看來(lái)，小產(chǎn)權房最大的吸引點(diǎn)就是價(jià)格優(yōu)勢，“相對國有土地上的商品房，小產(chǎn)權房?jì)r(jià)格更低，一般只有商品房?jì)r(jià)格的三分之一，有的甚至低于經(jīng)適房的價(jià)格�！倍诜�?jì)r(jià)趨高不下的情況下，相比單價(jià)上萬(wàn)的商品房，這些小產(chǎn)權房一定程度上成為購房者首選。
從現有數據分析來(lái)看，小產(chǎn)權房主要集中在大中城市城鄉接合部、城中村、旅游景區和休閑度假區等郊區，種類(lèi)繁多，情況復雜�！耙驗闆](méi)有土地出讓金、契稅和各種稅費，小產(chǎn)權房在購買(mǎi)的時(shí)候既方便又便宜”，而且這種“方便”還包括不受對購買(mǎi)人群條件的限制。
但在高房?jì)r(jià)的趨勢下，購買(mǎi)人群住房郊區化的現象明顯增加，中心城區也開(kāi)始關(guān)注小產(chǎn)權房。中國指數研究院院長(cháng)莫天全在接受《中國經(jīng)營(yíng)報》記者采訪(fǎng)時(shí)認為，小產(chǎn)權房是經(jīng)濟發(fā)展過(guò)程的產(chǎn)物，雖目前存量很大，但并沒(méi)有涉及不安定的因素，當前關(guān)鍵的問(wèn)題是要引導小產(chǎn)權房向合理合法的角度發(fā)展。
國土部在召開(kāi)的一次新聞發(fā)布會(huì )上也表示，2012年將開(kāi)始試點(diǎn)治理小產(chǎn)權房，為下一步大規模的清理做準備，同時(shí)在調查研究、清理試點(diǎn)和執法監察、嚴格防范、不讓小產(chǎn)權房繼續蔓延等方面同步推進(jìn)。
莫天全強調，盡管政策上態(tài)度已經(jīng)很明朗，但是目前建設在集體土地上的“小產(chǎn)權房”仍然沒(méi)有得到國家認可的房產(chǎn)證，這樣上市交易很難受到法律的保護。
協(xié)議模式
事實(shí)上，許多小產(chǎn)權房是村集體之間通過(guò)整合集體所有的建設用地和宅基地，然后再在整合之后的集體土地上建設的�！肮芾砟Ｊ缴洗蠖嗍遣扇f(xié)議模式，即開(kāi)發(fā)商通過(guò)和鎮政府或者村政府進(jìn)行利益協(xié)調，雙方達成合作默契，以類(lèi)似開(kāi)發(fā)商的背景進(jìn)行開(kāi)發(fā)，和公開(kāi)的土地招拍掛方式相比，這類(lèi)土地省去了很多環(huán)節，主要由當地鎮政府或鄉政府和開(kāi)發(fā)商自行商議�！标悋鴱姼嬖V記者。
一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商主要集中在一些中小型公司，因為沒(méi)有土地出讓金和各種稅費等條件的限制，這些小產(chǎn)權房在后期市政配套方面遠沒(méi)有商品房做得完善。然而，即便如此，小產(chǎn)權房還是突破了購買(mǎi)人群的限制，“規定只有在該區域具有宅基地資格的農民才能購買(mǎi)，但是現在市場(chǎng)上很多中心城區的人也開(kāi)始購買(mǎi)。有些還買(mǎi)了好幾套，甚至有為將來(lái)養老準備的，這也為小產(chǎn)權房的存在提供了一定的市場(chǎng)�！睒I(yè)內人士告訴記者。
但這種龐大的市場(chǎng)需求，以及協(xié)議開(kāi)發(fā)管理的模式也為未來(lái)埋下了隱患。
記者了解到，小產(chǎn)權房的流通轉讓目前存在很多的限制，因為小產(chǎn)權房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，并不具法律性質(zhì)，所以，法律法規對商品房的相關(guān)規定和制度對小產(chǎn)權房是無(wú)效的，法院也不能適用商品房買(mǎi)賣(mài)的法律規定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權房的案件，購房人的權益很難得到維護。而這種隱患的存在直接影響關(guān)系著(zhù)小產(chǎn)權房的清理。
對此，陳寶存坦言，雖然國土部門(mén)已經(jīng)發(fā)文清理，目前來(lái)看，清理的方式應該多樣化，對已經(jīng)成型的，大規模高端住宅來(lái)說(shuō)，拆除的可能性很小。否則大規模拆除帶來(lái)的村民安置將影響社會(huì )穩定，“除非嚴重影響國家和城市的統一規劃，對于那些合理合規建設的小產(chǎn)權房，在補辦相關(guān)手續、補交相關(guān)費用之后應當給予相應的正式產(chǎn)權”。
“小產(chǎn)權房影響政府收入，擾亂市場(chǎng)秩序，目前清理只是為了保證增量不要上升。如果不能實(shí)現稅收和土地出讓金的合法化，就意味著(zhù)土地收購儲備方法的失敗，對政府而言，補交土地出讓金使其合法化只是一種途徑�！币拙臃康禺a(chǎn)研究院企業(yè)研究中心經(jīng)理周建成說(shuō)，就像沒(méi)有準生證生孩子一樣，交了罰款仍然能上戶(hù)口。
但周建成并不贊同把小產(chǎn)權房引向保障房，周建成認為，小產(chǎn)權房的建房標準和配套標準都沒(méi)有達到保障房的要求，后期可能存在很多質(zhì)量問(wèn)題。當前應防止個(gè)別地區因為保障房項目沒(méi)有完成任務(wù)，而用小產(chǎn)權房充數的行為。
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飽受爭議的小產(chǎn)權房試點(diǎn)清理或將掀開(kāi)大幕。
國土部日前召開(kāi)發(fā)布會(huì )稱(chēng)，今年將選擇“小產(chǎn)權房”問(wèn)題相對突出的城市，開(kāi)展試點(diǎn)清理，根據國土部初步的清理思路，將采取分類(lèi)、分步驟推進(jìn)。其中，侵占耕地等違法違規、尚未銷(xiāo)售以及新建、續建的小產(chǎn)權房，有望列入清理范圍。
在全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )理事陳寶存看來(lái)，此舉并不能解決市場(chǎng)上小產(chǎn)權房的種種弊端，讓其補交土地出讓金，逐漸向保障房靠攏或許將是其身份“合法化”的一條出路。然而，對于建筑標準和保障房完全不同的小產(chǎn)權房建筑模式，其“轉正”之路又絕非補交出讓金那么簡(jiǎn)單。
價(jià)格優(yōu)勢
國土部門(mén)不完全的統計，截至2007年上半年，全國小產(chǎn)權房面積已經(jīng)達到66億平方米，近年來(lái)小產(chǎn)權房存量逐年增加。
“盡管沒(méi)有統一的數據，目前北京地區的小產(chǎn)權房面積已經(jīng)占所有住房面積的20%，而且從全國來(lái)看，北京和其他城市的小產(chǎn)權房并無(wú)很大的區別，粗略預算，目前小產(chǎn)權房的規模已經(jīng)占去四成�！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強如實(shí)分析。
在陳國強看來(lái)，小產(chǎn)權房最大的吸引點(diǎn)就是價(jià)格優(yōu)勢，“相對國有土地上的商品房，小產(chǎn)權房?jì)r(jià)格更低，一般只有商品房?jì)r(jià)格的三分之一，有的甚至低于經(jīng)適房的價(jià)格�！倍诜�?jì)r(jià)趨高不下的情況下，相比單價(jià)上萬(wàn)的商品房，這些小產(chǎn)權房一定程度上成為購房者首選。
從現有數據分析來(lái)看，小產(chǎn)權房主要集中在大中城市城鄉接合部、城中村、旅游景區和休閑度假區等郊區，種類(lèi)繁多，情況復雜�！耙驗闆](méi)有土地出讓金、契稅和各種稅費，小產(chǎn)權房在購買(mǎi)的時(shí)候既方便又便宜”，而且這種“方便”還包括不受對購買(mǎi)人群條件的限制。
但在高房?jì)r(jià)的趨勢下，購買(mǎi)人群住房郊區化的現象明顯增加，中心城區也開(kāi)始關(guān)注小產(chǎn)權房。中國指數研究院院長(cháng)莫天全在接受《中國經(jīng)營(yíng)報》記者采訪(fǎng)時(shí)認為，小產(chǎn)權房是經(jīng)濟發(fā)展過(guò)程的產(chǎn)物，雖目前存量很大，但并沒(méi)有涉及不安定的因素，當前關(guān)鍵的問(wèn)題是要引導小產(chǎn)權房向合理合法的角度發(fā)展。
國土部在召開(kāi)的一次新聞發(fā)布會(huì )上也表示，2012年將開(kāi)始試點(diǎn)治理小產(chǎn)權房，為下一步大規模的清理做準備，同時(shí)在調查研究、清理試點(diǎn)和執法監察、嚴格防范、不讓小產(chǎn)權房繼續蔓延等方面同步推進(jìn)。
莫天全強調，盡管政策上態(tài)度已經(jīng)很明朗，但是目前建設在集體土地上的“小產(chǎn)權房”仍然沒(méi)有得到國家認可的房產(chǎn)證，這樣上市交易很難受到法律的保護。
協(xié)議模式
事實(shí)上，許多小產(chǎn)權房是村集體之間通過(guò)整合集體所有的建設用地和宅基地，然后再在整合之后的集體土地上建設的�！肮芾砟Ｊ缴洗蠖嗍遣扇f(xié)議模式，即開(kāi)發(fā)商通過(guò)和鎮政府或者村政府進(jìn)行利益協(xié)調，雙方達成合作默契，以類(lèi)似開(kāi)發(fā)商的背景進(jìn)行開(kāi)發(fā)，和公開(kāi)的土地招拍掛方式相比，這類(lèi)土地省去了很多環(huán)節，主要由當地鎮政府或鄉政府和開(kāi)發(fā)商自行商議�！标悋鴱姼嬖V記者。
一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商主要集中在一些中小型公司，因為沒(méi)有土地出讓金和各種稅費等條件的限制，這些小產(chǎn)權房在后期市政配套方面遠沒(méi)有商品房做得完善。然而，即便如此，小產(chǎn)權房還是突破了購買(mǎi)人群的限制，“規定只有在該區域具有宅基地資格的農民才能購買(mǎi)，但是現在市場(chǎng)上很多中心城區的人也開(kāi)始購買(mǎi)。有些還買(mǎi)了好幾套，甚至有為將來(lái)養老準備的，這也為小產(chǎn)權房的存在提供了一定的市場(chǎng)�！睒I(yè)內人士告訴記者。
但這種龐大的市場(chǎng)需求，以及協(xié)議開(kāi)發(fā)管理的模式也為未來(lái)埋下了隱患。
記者了解到，小產(chǎn)權房的流通轉讓目前存在很多的限制，因為小產(chǎn)權房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，并不具法律性質(zhì)，所以，法律法規對商品房的相關(guān)規定和制度對小產(chǎn)權房是無(wú)效的，法院也不能適用商品房買(mǎi)賣(mài)的法律規定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權房的案件，購房人的權益很難得到維護。而這種隱患的存在直接影響關(guān)系著(zhù)小產(chǎn)權房的清理。
對此，陳寶存坦言，雖然國土部門(mén)已經(jīng)發(fā)文清理，目前來(lái)看，清理的方式應該多樣化，對已經(jīng)成型的，大規模高端住宅來(lái)說(shuō)，拆除的可能性很小。否則大規模拆除帶來(lái)的村民安置將影響社會(huì )穩定，“除非嚴重影響國家和城市的統一規劃，對于那些合理合規建設的小產(chǎn)權房，在補辦相關(guān)手續、補交相關(guān)費用之后應當給予相應的正式產(chǎn)權”。
“小產(chǎn)權房影響政府收入，擾亂市場(chǎng)秩序，目前清理只是為了保證增量不要上升。如果不能實(shí)現稅收和土地出讓金的合法化，就意味著(zhù)土地收購儲備方法的失敗，對政府而言，補交土地出讓金使其合法化只是一種途徑�！币拙臃康禺a(chǎn)研究院企業(yè)研究中心經(jīng)理周建成說(shuō)，就像沒(méi)有準生證生孩子一樣，交了罰款仍然能上戶(hù)口。
但周建成并不贊同把小產(chǎn)權房引向保障房，周建成認為，小產(chǎn)權房的建房標準和配套標準都沒(méi)有達到保障房的要求，后期可能存在很多質(zhì)量問(wèn)題。當前應防止個(gè)別地區因為保障房項目沒(méi)有完成任務(wù)，而用小產(chǎn)權房充數的行為。
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