“住宅建筑應以套內使用面積進(jìn)行交易”引發(fā)輿論熱議
更新時(shí)間：2020-5-6 9:24:40 來(lái)源：國互聯(lián)網(wǎng)聯(lián)合辟謠平臺
辟謠平臺
“住宅建筑應以套內使用面積進(jìn)行交易”引發(fā)輿論熱議
專(zhuān)家建議 公攤系數亟須科學(xué)合理制定
◎ 目前,我國住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易,這樣會(huì )出現同一項目的建筑面積相同而套內使用面積不同的問(wèn)題,加劇“公攤面積傷民”的矛盾
◎ 房產(chǎn)交易計價(jià)方式的改革很重要,但最關(guān)鍵還是要制定科學(xué)合理的公攤系數。開(kāi)發(fā)商應該充分披露“按什么面積計價(jià)”“出售的房屋室內使用面積是多少、公攤面積是多少”
“建筑面積”“套內面積”“公攤面積”,這幾個(gè)專(zhuān)有名詞最近讓不少打算買(mǎi)房的人一籌莫展。
2月18日,住房和城鄉建設部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于〈城鄉給水工程項目規范〉等38項住房和城鄉建設領(lǐng)域全文強制性工程建設規范公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知》。在這38項強制性工程建設規范中,有一份全文3.1萬(wàn)字的《住宅項目規范(征求意見(jiàn)稿)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《征求意見(jiàn)稿》),其中第二部分2.4.6條指出,“住宅建筑應以套內使用面積進(jìn)行交易”。
這句話(huà)在被解讀為“告別公攤”的同時(shí),也讓一些人認為可能引起房?jì)r(jià)大漲。
不過(guò),接受《法制日報》記者采訪(fǎng)的業(yè)內人士普遍認為,可能是一些媒體過(guò)度解讀了這句話(huà)。首先,在我國現行規定中,商品房銷(xiāo)售計價(jià)一直是“可以按套內建筑面積或者建筑面積計價(jià)”；第二,無(wú)論按哪種方式計價(jià),房子的總價(jià)是一樣的；第三,以套內使用面積計價(jià),其后果可能并沒(méi)有想像的那么美好。
取消公攤系誤讀
購房成本無(wú)影響
《征求意見(jiàn)稿》自發(fā)布后,引起了社會(huì )輿論熱議。有關(guān)公攤面積的新聞被刷屏,有媒體稱(chēng),這是“住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來(lái)進(jìn)行交易”。網(wǎng)友和專(zhuān)家們都在討論“建筑面積”“公攤面積”以后真的要取消了嗎?
2月23日晚,央視在其微信公眾號上發(fā)表了一篇標題為《“公攤面積”要取消了?這事兒沒(méi)那么簡(jiǎn)單》的文章。文中稱(chēng),《征求意見(jiàn)稿》只是技術(shù)規范,這一規范未來(lái)約束的是工程建設行為,約束對象是住宅項目的建設單位。這與大家所關(guān)心的住宅交易到底是以“建筑面積”還是以“公攤面積”來(lái)計算,并無(wú)直接關(guān)系；與大家關(guān)心的物業(yè)費、取暖費以何標準收取,也無(wú)直接關(guān)系。
接受本報記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家也不認同取消公攤面積的說(shuō)法。
“公攤面積是客觀(guān)存在的。不管是按套內面積標價(jià),還是按建筑面積標價(jià),公攤面積的產(chǎn)權是要轉移到購房人手里的。如果購房者購買(mǎi)了房屋,但是樓道電梯間的門(mén)廊、外墻等產(chǎn)權全是開(kāi)發(fā)商的,自己住得也不踏實(shí)。因此我認為取消公攤面積的提法肯定不對�！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說(shuō),公眾對于公攤面積的主要意見(jiàn)是公攤面積過(guò)大,也就是“花100平方米的錢(qián)只得70平方米的房”。
在樓建波看來(lái),指望一個(gè)《征求意見(jiàn)稿》取消公攤面積,物業(yè)費、取暖費等都按照套內面積繳納,“這種想法不太實(shí)際”。
“實(shí)際上,住建部多次提倡套內面積交易。但是需要澄清的是,住建部只是說(shuō)住宅,并非所有的房屋。實(shí)際上,也不可能是所有的房屋都按套內面積來(lái)交易,非住宅商品房就不可能用這種方式來(lái)交易。但這是個(gè)好事,因為對于購房者來(lái)說(shuō),他們會(huì )更加直觀(guān)地了解到每平方米多少錢(qián)�！睒墙ú▽τ浾哒f(shuō)。
也有業(yè)內分析人士稱(chēng),此次出臺這一規定主要是因為本條是居民關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題,關(guān)系到每個(gè)住宅用戶(hù)的切身利益。目前,我國住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易,這樣會(huì )出現同一項目的建筑面積相同而套內使用面積不同的問(wèn)題,加劇“公攤面積傷民”的矛盾。
“按照市場(chǎng)平均的得房率,若是以套內使用面積計算價(jià)格,全國的房?jì)r(jià)相當于還要提高20%至25%�！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉分析說(shuō)。
但張大偉同時(shí)稱(chēng),以套內使用面積計價(jià)的政策對于購房者實(shí)際購房成本基本無(wú)影響,主要影響的是部分打著(zhù)政策擦邊球賣(mài)低得房率房子的開(kāi)發(fā)商。
樓建波也認為,實(shí)質(zhì)上的價(jià)格上漲不太可能,“但體現出來(lái)的單價(jià)會(huì )上漲。假設建筑面積是87平方米,室內面積只有70平方米,這套房子總價(jià)賣(mài)100萬(wàn)元,按不同的面積來(lái)標單價(jià),肯定是不一樣的”。
“價(jià)格是開(kāi)發(fā)成本和利潤的總和,無(wú)論計價(jià)方式如何變化,單套房屋的總價(jià),也就是消費者的購買(mǎi)成本,不會(huì )發(fā)生變化。另外,以套內面積計價(jià)的主要作用是要統一房地產(chǎn)價(jià)格統計發(fā)布、價(jià)格評判標準和降低這個(gè)領(lǐng)域的法律爭議、糾紛,所以我不認為計價(jià)方式的調整會(huì )影響房屋總價(jià)�！北本┓慨a(chǎn)律師王樹(shù)德對本報記者說(shuō)。
系數規定不規范
公攤測繪有貓膩
近年來(lái),隨著(zhù)房?jì)r(jià)上漲,部分開(kāi)發(fā)商趁機推高公攤比例。據媒體此前報道,部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為獲利,頻頻打起住房公攤面積的主意,“買(mǎi)100平方米得70方米”,個(gè)別商品房公攤面積比例甚至超過(guò)50%。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)對本報記者介紹,房屋買(mǎi)賣(mài)涉及三個(gè)面積,建筑面積、套內面積和實(shí)際使用面積。
“建筑面積包括房子的面積和外面樓梯、過(guò)道面積,這些肯定是購房者需要承擔的；套內面積講的就是房子的外墻,這個(gè)墻以?xún)鹊牡胤?因為墻有厚度,而厚度是不能用的,但是這塊面積還是屬于購房者的�！眹儡S進(jìn)說(shuō),民眾之所以關(guān)心公攤面積,也是因為相應房屋面積的計算是比較模糊的,“如果開(kāi)發(fā)商能夠算得很清晰,那么大家買(mǎi)房的時(shí)候就會(huì )知道自己需要付出的購房成本”。
記者注意到,在實(shí)踐中,一二線(xiàn)城市相對規范,住宅公攤系數在15%至25%之間,但還有很多城市并不規范,有些地方的住宅公攤系數甚至超過(guò)30%。
據業(yè)內人士透露,開(kāi)發(fā)商從利益考量出發(fā),傾向于做大公攤面積,這樣不僅可以收取多重費用,包括物業(yè)費、取暖費等,還可以在表面上降低房?jì)r(jià),給購房者造成價(jià)格較低的錯覺(jué)。
此外,國際通行的房屋交易計價(jià)單位多為“所見(jiàn)即所得”的套內面積,國內對此雖無(wú)統一規定,實(shí)際操作中卻普遍采用建筑面積計價(jià)。但時(shí)至今日,都無(wú)法律法規對公攤面積作出明確約束。
“《房產(chǎn)測量規范》提到的公攤面積計算方式在《住宅設計規范》中無(wú)相應體現,致使國內報批、設計、施工每個(gè)環(huán)節都不是特別清楚公攤如何計算,只能等著(zhù)房子蓋出來(lái),測繪部門(mén)最終來(lái)測公攤大小。這樣一來(lái)會(huì )導致不少亂象出現�！睒墙úㄕf(shuō)。
對于公攤測繪里的“貓膩”,在廣東從事房屋測繪工作的吳永輝稱(chēng),測繪單位一般按照“誰(shuí)使用,誰(shuí)分攤”原則計算公攤面積,基本交由開(kāi)發(fā)商指認,而業(yè)主不具備專(zhuān)業(yè)知識,雙方信息嚴重不對等。
盡管如此公攤并不合規,但在現實(shí)中,不知情的購房者往往被迫埋單。有業(yè)內人士直言,國內對于公攤系數的規定并不規范,基本靠經(jīng)驗,亟須予以規范。
而王樹(shù)德對記者說(shuō),以套內面積進(jìn)行房產(chǎn)交易,在一些地方早已有法可依。
早在2002年,重慶就率先出臺《重慶市城鎮房地產(chǎn)交易管理條例》,其中第13條規定商品房銷(xiāo)售應當同時(shí)公布套內建筑面積及其價(jià)格、建筑面積及其價(jià)格,并載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同。交易當事人發(fā)生面積糾紛時(shí),應當以套內建筑面積和套內建筑面積價(jià)格作為處理糾紛的計價(jià)依據。
2013年年底,北京市出臺關(guān)于印發(fā)《〈北京市城市房地產(chǎn)轉讓管理辦法〉實(shí)施意見(jiàn)》的通知,第二十七條規定經(jīng)濟適用住房、普通住宅、公寓及其他高檔住宅等居住類(lèi)房屋的預售,均應當以套內建筑面積計價(jià),按套內建筑面積結算房?jì)r(jià)款。獨立的別墅和整棟樓房預售,計價(jià)方式由當事人自行約定。
王樹(shù)德對記者說(shuō),2013年6月1日,《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》開(kāi)始實(shí)施,明確了商品房合同面積及交付面積差異糾紛的處理原則。一般出臺司法解釋都是因為某個(gè)領(lǐng)域的法律糾紛比較多發(fā)并且缺少統一處理原則。
“以套內面積計價(jià)主要基于兩點(diǎn)考慮,第一是套內面積和建筑面積計價(jià)方式有技術(shù)差異,建筑面積計價(jià)不能完全反應各地的房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)格水平；第二是建筑面積計價(jià)容易產(chǎn)生法律糾紛,明確套內面積及套內價(jià)格有利于解決和減少法律糾紛。實(shí)際上,自北京及重慶以套內面積計價(jià)后,類(lèi)似的法律糾紛少了很多�！蓖鯓�(shù)德說(shuō)。
用設計控制公攤
定標準確保透明
2018年,在房?jì)r(jià)高漲的一線(xiàn)城市,限價(jià)之后的商品房社區品質(zhì)下降,各方面設施面積縮水、裝修不合格等現象頻頻出現。
因此,也有業(yè)內人士提出了這樣的擔憂(yōu),未來(lái)如果開(kāi)發(fā)商過(guò)度擠壓公攤,是否也會(huì )導致社區品質(zhì)下調,包括樓道、會(huì )所、大堂等公共面積縮水?
在接受媒體采訪(fǎng)時(shí),杭州房產(chǎn)專(zhuān)家劉德科提出,省公攤的最有效辦法,就是在同一樓層同一個(gè)單元內排布七八套住房。目前,重慶的住宅樓盤(pán)普遍如此,其他城市都是同一樓層同一個(gè)單元內排布二至四套住房,“地產(chǎn)商必須把套內面積做到最大化,公攤面積能省則省,這樣才能實(shí)現銷(xiāo)售金額最大化。按建筑面積計價(jià),地產(chǎn)商就不必斤斤計較得房率”。
在嚴躍進(jìn)看來(lái),未來(lái)的問(wèn)題涉及到開(kāi)發(fā)商的建造成本,一方面是防范轉嫁到購房款,即所謂套內面積的成本轉嫁；另一方面要防范偷工減料,出現小區品質(zhì)下降現象。
“比如根據要求,是要在單元門(mén)口修建坡道,但是有些小區因為單元門(mén)廳的面積不夠,建不了坡道。所以在制定設計標準、規范的時(shí)候,要明確普通商品住宅的公攤面積,具體到門(mén)廳、臺階等地方的寬度應該是多少�！痹跇墙úǹ磥�(lái),上述這些都是關(guān)系到購房者實(shí)際居住的,如果臺階做得太窄,住戶(hù)在搬家時(shí),都不一定能正常搬運家具。
樓建波對記者強調,房產(chǎn)交易計價(jià)方式的改革很重要,但是最關(guān)鍵的還是要制定科學(xué)合理的公攤系數�！拔艺J為,開(kāi)發(fā)商應該充分披露的是兩個(gè)方面,第一是按什么面積計價(jià),第二是出售的房屋室內使用面積是多少、公攤面積是多少�！睒墙úㄕf(shuō)。
此外,記者注意到,目前在坊間還有這樣的說(shuō)法——如果想要真正告別“買(mǎi)100平方米房子只得70平方米”的現象,只能修改《商品房銷(xiāo)售管理辦法》。
樓建波對此說(shuō)法不認同�！芭懦袀�(gè)別企業(yè)虛構公攤面積的做法,甚至重復計算公攤面積的行為,公攤面積不是在房產(chǎn)交易環(huán)節認定的,而是在設計環(huán)節。如果設計的是普通商品住宅,公攤就要控制在一個(gè)合理的幅度�！睒墙úㄕf(shuō),他認為真正的問(wèn)題是將來(lái)應該對普通商品住宅的設計嚴格把關(guān),“比如,在設計室內面積是70平方米的普通商品住宅時(shí),要控制住公攤,規定公攤不能超過(guò)多少平方米。這樣才有意義,只討論計價(jià)方法意義不大”。
在采訪(fǎng)中,不少業(yè)內人士強調,通過(guò)法律法規統一厘清“建筑面積”“套內面積”“公攤面積”等關(guān)鍵概念,是確保銷(xiāo)售計價(jià)體系成功轉軌的重要一步。樓建波認為,統一劃定相關(guān)概念的重要性遠大于計價(jià)體系轉軌本身,包括政府、開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介及其他專(zhuān)業(yè)團體在內的市場(chǎng)各個(gè)環(huán)節,采用整齊劃一的標準是保證市場(chǎng)公平透明有序的基礎。
房產(chǎn)稅按價(jià)值征收
去公攤為計稅鋪路
在此次關(guān)于公攤面積的熱議中,還有一種聲音值得關(guān)注——這次的“去公攤”,或許正是為房產(chǎn)稅的征收鋪路。有評論認為,“助推”住建部“取消公攤”征詢(xún)意見(jiàn)的還有房產(chǎn)稅的立法。換句話(huà)說(shuō),實(shí)施房產(chǎn)稅前,公攤面積這筆“糊涂賬”必須厘清。
嚴躍進(jìn)認為,從公攤面積角度看,確實(shí)不應重復收繳此類(lèi)稅費,建議未來(lái)房產(chǎn)交易稅費、供暖費等統一按照套內面積收取,“此次《征求意見(jiàn)稿》具有行業(yè)變革的意義,于居住者而言具有積極作用。從后續政策來(lái)看,房產(chǎn)稅以及與房屋交易面積掛鉤的政策都可能發(fā)生變化,最終都統一按照套內面積計算。這將為稅收計稅標準奠定基礎,也將以保護購房者權益為最終導向”。
此前,有媒體刊文稱(chēng),房產(chǎn)稅是否應計公攤面積存在兩難。一方面,由于板樓、塔樓、別墅等各類(lèi)建筑公攤面積差別極大,從0%至55%不等,一刀切以建筑面積為單位收取房產(chǎn)稅有失公平；另一方面,如以套內面積為標準收取房產(chǎn)稅,開(kāi)發(fā)商可能故意“紙面做高”公攤面積,幫助購房者“合理”避稅。
“房產(chǎn)稅肯定涉及計稅的標準,到底按套內面積或者建筑面積,后續肯定要明確。如果都按套內面積計算,那么購房者的成本相對會(huì )小一點(diǎn),這也是值得肯定的地方�！眹儡S進(jìn)認為,從長(cháng)遠來(lái)看,未來(lái)要建設開(kāi)放式街區的小區環(huán)境,公共通道部分該如何征稅,會(huì )不會(huì )增加公攤面積,如何緩解社會(huì )矛盾,都值得深思。
樓建波的意見(jiàn)則是,房產(chǎn)稅不應該按房屋面積收取,應該是按價(jià)值征收。
“如果要按每平方米多少來(lái)征收房產(chǎn)稅,就可能涉及到‘到底是把公攤算到里面還是不算到里面’的問(wèn)題。例如六環(huán)外面積較大的房產(chǎn)和二環(huán)以?xún)纫惶仔?hù)型房子,如果按房屋面積征收房產(chǎn)稅,征收的金額就可能出現有失公平的現象。按照價(jià)值征收則回避了這種問(wèn)題�！睒墙ú▽τ浾哒f(shuō)。
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專(zhuān)家建議 公攤系數亟須科學(xué)合理制定
◎ 目前,我國住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易,這樣會(huì )出現同一項目的建筑面積相同而套內使用面積不同的問(wèn)題,加劇“公攤面積傷民”的矛盾
◎ 房產(chǎn)交易計價(jià)方式的改革很重要,但最關(guān)鍵還是要制定科學(xué)合理的公攤系數。開(kāi)發(fā)商應該充分披露“按什么面積計價(jià)”“出售的房屋室內使用面積是多少、公攤面積是多少”
“建筑面積”“套內面積”“公攤面積”,這幾個(gè)專(zhuān)有名詞最近讓不少打算買(mǎi)房的人一籌莫展。
2月18日,住房和城鄉建設部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于〈城鄉給水工程項目規范〉等38項住房和城鄉建設領(lǐng)域全文強制性工程建設規范公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知》。在這38項強制性工程建設規范中,有一份全文3.1萬(wàn)字的《住宅項目規范(征求意見(jiàn)稿)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《征求意見(jiàn)稿》),其中第二部分2.4.6條指出,“住宅建筑應以套內使用面積進(jìn)行交易”。
這句話(huà)在被解讀為“告別公攤”的同時(shí),也讓一些人認為可能引起房?jì)r(jià)大漲。
不過(guò),接受《法制日報》記者采訪(fǎng)的業(yè)內人士普遍認為,可能是一些媒體過(guò)度解讀了這句話(huà)。首先,在我國現行規定中,商品房銷(xiāo)售計價(jià)一直是“可以按套內建筑面積或者建筑面積計價(jià)”；第二,無(wú)論按哪種方式計價(jià),房子的總價(jià)是一樣的；第三,以套內使用面積計價(jià),其后果可能并沒(méi)有想像的那么美好。
取消公攤系誤讀
購房成本無(wú)影響
《征求意見(jiàn)稿》自發(fā)布后,引起了社會(huì )輿論熱議。有關(guān)公攤面積的新聞被刷屏,有媒體稱(chēng),這是“住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來(lái)進(jìn)行交易”。網(wǎng)友和專(zhuān)家們都在討論“建筑面積”“公攤面積”以后真的要取消了嗎?
2月23日晚,央視在其微信公眾號上發(fā)表了一篇標題為《“公攤面積”要取消了?這事兒沒(méi)那么簡(jiǎn)單》的文章。文中稱(chēng),《征求意見(jiàn)稿》只是技術(shù)規范,這一規范未來(lái)約束的是工程建設行為,約束對象是住宅項目的建設單位。這與大家所關(guān)心的住宅交易到底是以“建筑面積”還是以“公攤面積”來(lái)計算,并無(wú)直接關(guān)系；與大家關(guān)心的物業(yè)費、取暖費以何標準收取,也無(wú)直接關(guān)系。
接受本報記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家也不認同取消公攤面積的說(shuō)法。
“公攤面積是客觀(guān)存在的。不管是按套內面積標價(jià),還是按建筑面積標價(jià),公攤面積的產(chǎn)權是要轉移到購房人手里的。如果購房者購買(mǎi)了房屋,但是樓道電梯間的門(mén)廊、外墻等產(chǎn)權全是開(kāi)發(fā)商的,自己住得也不踏實(shí)。因此我認為取消公攤面積的提法肯定不對�！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說(shuō),公眾對于公攤面積的主要意見(jiàn)是公攤面積過(guò)大,也就是“花100平方米的錢(qián)只得70平方米的房”。
在樓建波看來(lái),指望一個(gè)《征求意見(jiàn)稿》取消公攤面積,物業(yè)費、取暖費等都按照套內面積繳納,“這種想法不太實(shí)際”。
“實(shí)際上,住建部多次提倡套內面積交易。但是需要澄清的是,住建部只是說(shuō)住宅,并非所有的房屋。實(shí)際上,也不可能是所有的房屋都按套內面積來(lái)交易,非住宅商品房就不可能用這種方式來(lái)交易。但這是個(gè)好事,因為對于購房者來(lái)說(shuō),他們會(huì )更加直觀(guān)地了解到每平方米多少錢(qián)�！睒墙ú▽τ浾哒f(shuō)。
也有業(yè)內分析人士稱(chēng),此次出臺這一規定主要是因為本條是居民關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題,關(guān)系到每個(gè)住宅用戶(hù)的切身利益。目前,我國住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易,這樣會(huì )出現同一項目的建筑面積相同而套內使用面積不同的問(wèn)題,加劇“公攤面積傷民”的矛盾。
“按照市場(chǎng)平均的得房率,若是以套內使用面積計算價(jià)格,全國的房?jì)r(jià)相當于還要提高20%至25%�！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉分析說(shuō)。
但張大偉同時(shí)稱(chēng),以套內使用面積計價(jià)的政策對于購房者實(shí)際購房成本基本無(wú)影響,主要影響的是部分打著(zhù)政策擦邊球賣(mài)低得房率房子的開(kāi)發(fā)商。
樓建波也認為,實(shí)質(zhì)上的價(jià)格上漲不太可能,“但體現出來(lái)的單價(jià)會(huì )上漲。假設建筑面積是87平方米,室內面積只有70平方米,這套房子總價(jià)賣(mài)100萬(wàn)元,按不同的面積來(lái)標單價(jià),肯定是不一樣的”。
“價(jià)格是開(kāi)發(fā)成本和利潤的總和,無(wú)論計價(jià)方式如何變化,單套房屋的總價(jià),也就是消費者的購買(mǎi)成本,不會(huì )發(fā)生變化。另外,以套內面積計價(jià)的主要作用是要統一房地產(chǎn)價(jià)格統計發(fā)布、價(jià)格評判標準和降低這個(gè)領(lǐng)域的法律爭議、糾紛,所以我不認為計價(jià)方式的調整會(huì )影響房屋總價(jià)�！北本┓慨a(chǎn)律師王樹(shù)德對本報記者說(shuō)。
系數規定不規范
公攤測繪有貓膩
近年來(lái),隨著(zhù)房?jì)r(jià)上漲,部分開(kāi)發(fā)商趁機推高公攤比例。據媒體此前報道,部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為獲利,頻頻打起住房公攤面積的主意,“買(mǎi)100平方米得70方米”,個(gè)別商品房公攤面積比例甚至超過(guò)50%。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)對本報記者介紹,房屋買(mǎi)賣(mài)涉及三個(gè)面積,建筑面積、套內面積和實(shí)際使用面積。
“建筑面積包括房子的面積和外面樓梯、過(guò)道面積,這些肯定是購房者需要承擔的；套內面積講的就是房子的外墻,這個(gè)墻以?xún)鹊牡胤?因為墻有厚度,而厚度是不能用的,但是這塊面積還是屬于購房者的�！眹儡S進(jìn)說(shuō),民眾之所以關(guān)心公攤面積,也是因為相應房屋面積的計算是比較模糊的,“如果開(kāi)發(fā)商能夠算得很清晰,那么大家買(mǎi)房的時(shí)候就會(huì )知道自己需要付出的購房成本”。
記者注意到,在實(shí)踐中,一二線(xiàn)城市相對規范,住宅公攤系數在15%至25%之間,但還有很多城市并不規范,有些地方的住宅公攤系數甚至超過(guò)30%。
據業(yè)內人士透露,開(kāi)發(fā)商從利益考量出發(fā),傾向于做大公攤面積,這樣不僅可以收取多重費用,包括物業(yè)費、取暖費等,還可以在表面上降低房?jì)r(jià),給購房者造成價(jià)格較低的錯覺(jué)。
此外,國際通行的房屋交易計價(jià)單位多為“所見(jiàn)即所得”的套內面積,國內對此雖無(wú)統一規定,實(shí)際操作中卻普遍采用建筑面積計價(jià)。但時(shí)至今日,都無(wú)法律法規對公攤面積作出明確約束。
“《房產(chǎn)測量規范》提到的公攤面積計算方式在《住宅設計規范》中無(wú)相應體現,致使國內報批、設計、施工每個(gè)環(huán)節都不是特別清楚公攤如何計算,只能等著(zhù)房子蓋出來(lái),測繪部門(mén)最終來(lái)測公攤大小。這樣一來(lái)會(huì )導致不少亂象出現�！睒墙úㄕf(shuō)。
對于公攤測繪里的“貓膩”,在廣東從事房屋測繪工作的吳永輝稱(chēng),測繪單位一般按照“誰(shuí)使用,誰(shuí)分攤”原則計算公攤面積,基本交由開(kāi)發(fā)商指認,而業(yè)主不具備專(zhuān)業(yè)知識,雙方信息嚴重不對等。
盡管如此公攤并不合規,但在現實(shí)中,不知情的購房者往往被迫埋單。有業(yè)內人士直言,國內對于公攤系數的規定并不規范,基本靠經(jīng)驗,亟須予以規范。
而王樹(shù)德對記者說(shuō),以套內面積進(jìn)行房產(chǎn)交易,在一些地方早已有法可依。
早在2002年,重慶就率先出臺《重慶市城鎮房地產(chǎn)交易管理條例》,其中第13條規定商品房銷(xiāo)售應當同時(shí)公布套內建筑面積及其價(jià)格、建筑面積及其價(jià)格,并載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同。交易當事人發(fā)生面積糾紛時(shí),應當以套內建筑面積和套內建筑面積價(jià)格作為處理糾紛的計價(jià)依據。
2013年年底,北京市出臺關(guān)于印發(fā)《〈北京市城市房地產(chǎn)轉讓管理辦法〉實(shí)施意見(jiàn)》的通知,第二十七條規定經(jīng)濟適用住房、普通住宅、公寓及其他高檔住宅等居住類(lèi)房屋的預售,均應當以套內建筑面積計價(jià),按套內建筑面積結算房?jì)r(jià)款。獨立的別墅和整棟樓房預售,計價(jià)方式由當事人自行約定。
王樹(shù)德對記者說(shuō),2013年6月1日,《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》開(kāi)始實(shí)施,明確了商品房合同面積及交付面積差異糾紛的處理原則。一般出臺司法解釋都是因為某個(gè)領(lǐng)域的法律糾紛比較多發(fā)并且缺少統一處理原則。
“以套內面積計價(jià)主要基于兩點(diǎn)考慮,第一是套內面積和建筑面積計價(jià)方式有技術(shù)差異,建筑面積計價(jià)不能完全反應各地的房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)格水平；第二是建筑面積計價(jià)容易產(chǎn)生法律糾紛,明確套內面積及套內價(jià)格有利于解決和減少法律糾紛。實(shí)際上,自北京及重慶以套內面積計價(jià)后,類(lèi)似的法律糾紛少了很多�！蓖鯓�(shù)德說(shuō)。
用設計控制公攤
定標準確保透明
2018年,在房?jì)r(jià)高漲的一線(xiàn)城市,限價(jià)之后的商品房社區品質(zhì)下降,各方面設施面積縮水、裝修不合格等現象頻頻出現。
因此,也有業(yè)內人士提出了這樣的擔憂(yōu),未來(lái)如果開(kāi)發(fā)商過(guò)度擠壓公攤,是否也會(huì )導致社區品質(zhì)下調,包括樓道、會(huì )所、大堂等公共面積縮水?
在接受媒體采訪(fǎng)時(shí),杭州房產(chǎn)專(zhuān)家劉德科提出,省公攤的最有效辦法,就是在同一樓層同一個(gè)單元內排布七八套住房。目前,重慶的住宅樓盤(pán)普遍如此,其他城市都是同一樓層同一個(gè)單元內排布二至四套住房,“地產(chǎn)商必須把套內面積做到最大化,公攤面積能省則省,這樣才能實(shí)現銷(xiāo)售金額最大化。按建筑面積計價(jià),地產(chǎn)商就不必斤斤計較得房率”。
在嚴躍進(jìn)看來(lái),未來(lái)的問(wèn)題涉及到開(kāi)發(fā)商的建造成本,一方面是防范轉嫁到購房款,即所謂套內面積的成本轉嫁；另一方面要防范偷工減料,出現小區品質(zhì)下降現象。
“比如根據要求,是要在單元門(mén)口修建坡道,但是有些小區因為單元門(mén)廳的面積不夠,建不了坡道。所以在制定設計標準、規范的時(shí)候,要明確普通商品住宅的公攤面積,具體到門(mén)廳、臺階等地方的寬度應該是多少�！痹跇墙úǹ磥�(lái),上述這些都是關(guān)系到購房者實(shí)際居住的,如果臺階做得太窄,住戶(hù)在搬家時(shí),都不一定能正常搬運家具。
樓建波對記者強調,房產(chǎn)交易計價(jià)方式的改革很重要,但是最關(guān)鍵的還是要制定科學(xué)合理的公攤系數�！拔艺J為,開(kāi)發(fā)商應該充分披露的是兩個(gè)方面,第一是按什么面積計價(jià),第二是出售的房屋室內使用面積是多少、公攤面積是多少�！睒墙úㄕf(shuō)。
此外,記者注意到,目前在坊間還有這樣的說(shuō)法——如果想要真正告別“買(mǎi)100平方米房子只得70平方米”的現象,只能修改《商品房銷(xiāo)售管理辦法》。
樓建波對此說(shuō)法不認同�！芭懦袀�(gè)別企業(yè)虛構公攤面積的做法,甚至重復計算公攤面積的行為,公攤面積不是在房產(chǎn)交易環(huán)節認定的,而是在設計環(huán)節。如果設計的是普通商品住宅,公攤就要控制在一個(gè)合理的幅度�！睒墙úㄕf(shuō),他認為真正的問(wèn)題是將來(lái)應該對普通商品住宅的設計嚴格把關(guān),“比如,在設計室內面積是70平方米的普通商品住宅時(shí),要控制住公攤,規定公攤不能超過(guò)多少平方米。這樣才有意義,只討論計價(jià)方法意義不大”。
在采訪(fǎng)中,不少業(yè)內人士強調,通過(guò)法律法規統一厘清“建筑面積”“套內面積”“公攤面積”等關(guān)鍵概念,是確保銷(xiāo)售計價(jià)體系成功轉軌的重要一步。樓建波認為,統一劃定相關(guān)概念的重要性遠大于計價(jià)體系轉軌本身,包括政府、開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介及其他專(zhuān)業(yè)團體在內的市場(chǎng)各個(gè)環(huán)節,采用整齊劃一的標準是保證市場(chǎng)公平透明有序的基礎。
房產(chǎn)稅按價(jià)值征收
去公攤為計稅鋪路
在此次關(guān)于公攤面積的熱議中,還有一種聲音值得關(guān)注——這次的“去公攤”,或許正是為房產(chǎn)稅的征收鋪路。有評論認為,“助推”住建部“取消公攤”征詢(xún)意見(jiàn)的還有房產(chǎn)稅的立法。換句話(huà)說(shuō),實(shí)施房產(chǎn)稅前,公攤面積這筆“糊涂賬”必須厘清。
嚴躍進(jìn)認為,從公攤面積角度看,確實(shí)不應重復收繳此類(lèi)稅費,建議未來(lái)房產(chǎn)交易稅費、供暖費等統一按照套內面積收取,“此次《征求意見(jiàn)稿》具有行業(yè)變革的意義,于居住者而言具有積極作用。從后續政策來(lái)看,房產(chǎn)稅以及與房屋交易面積掛鉤的政策都可能發(fā)生變化,最終都統一按照套內面積計算。這將為稅收計稅標準奠定基礎,也將以保護購房者權益為最終導向”。
此前,有媒體刊文稱(chēng),房產(chǎn)稅是否應計公攤面積存在兩難。一方面,由于板樓、塔樓、別墅等各類(lèi)建筑公攤面積差別極大,從0%至55%不等,一刀切以建筑面積為單位收取房產(chǎn)稅有失公平；另一方面,如以套內面積為標準收取房產(chǎn)稅,開(kāi)發(fā)商可能故意“紙面做高”公攤面積,幫助購房者“合理”避稅。
“房產(chǎn)稅肯定涉及計稅的標準,到底按套內面積或者建筑面積,后續肯定要明確。如果都按套內面積計算,那么購房者的成本相對會(huì )小一點(diǎn),這也是值得肯定的地方�！眹儡S進(jìn)認為,從長(cháng)遠來(lái)看,未來(lái)要建設開(kāi)放式街區的小區環(huán)境,公共通道部分該如何征稅,會(huì )不會(huì )增加公攤面積,如何緩解社會(huì )矛盾,都值得深思。
樓建波的意見(jiàn)則是,房產(chǎn)稅不應該按房屋面積收取,應該是按價(jià)值征收。
“如果要按每平方米多少來(lái)征收房產(chǎn)稅,就可能涉及到‘到底是把公攤算到里面還是不算到里面’的問(wèn)題。例如六環(huán)外面積較大的房產(chǎn)和二環(huán)以?xún)纫惶仔?hù)型房子,如果按房屋面積征收房產(chǎn)稅,征收的金額就可能出現有失公平的現象。按照價(jià)值征收則回避了這種問(wèn)題�！睒墙ú▽τ浾哒f(shuō)。
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