住房土地使用權到期了該怎么辦？相關(guān)部門(mén)人士表示物權保護將不斷完善
更新時(shí)間：2016-4-20 8:28:00 來(lái)源：新華社
新聞推薦
新華社北京４月１９日電 題：住房土地使用權到期了該怎么辦？相關(guān)部門(mén)人士表示物權保護將不斷完善
新華社“新華視點(diǎn)”記者
近日，溫州房屋２０年土地使用權到期事件引發(fā)社會(huì )高度關(guān)注�！靶氯A視點(diǎn)”記者調查發(fā)現，溫州并非孤例，全國有多地出現類(lèi)似現象。
國家規定的居住用地最高年限７０年，為何部分地區出現２０年、３０年就到期的現象？無(wú)論房屋土地使用年限是多少，未來(lái)到期之后怎么辦？有關(guān)部門(mén)該如何緩解公眾對于房產(chǎn)續期的焦慮？
記者１９日通過(guò)對相關(guān)部門(mén)采訪(fǎng)獲悉，從城市到鄉村，從城市建設到土地管理，各部門(mén)參與、集中全民智慧形成的物權法，本身就是為保障包括不動(dòng)產(chǎn)權利在內的物權而產(chǎn)生的，也將在物權保護的進(jìn)程中不斷完善�！胺繖嗟貦嗖灰恢隆眴�(wèn)題，城市與農村都有。住房所有權與其土地使用權，就像農房所有權與農村宅基地使用權一樣，都將在堅持土地的社會(huì )主義公有制基礎上，不斷明晰。
一問(wèn)：全國有多少地方面臨“溫州困境”？
近日，有媒體報道，溫州出現了２０年住宅用地使用權年限到期，又要花幾十萬(wàn)元“延期”的新聞。溫州市國土局表示，媒體報道“收取幾十萬(wàn)元出讓金才能續期”是對信息的誤讀。物權法規定住宅建設用地使用權屆滿(mǎn)自動(dòng)續期，但“自動(dòng)續期”該如何續，目前國家尚未出臺相關(guān)實(shí)施細則�；鶎訃敛块T(mén)在實(shí)際操作過(guò)程中無(wú)法可依、無(wú)章可循，不能辦理相關(guān)續期手續。溫州市國土局已著(zhù)手研究相關(guān)方案，近期將報上級研究決定，妥善化解這類(lèi)問(wèn)題。
那么，全國到底有多少地方正面臨與溫州類(lèi)似的情況？
國務(wù)院１９９０年發(fā)布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中明確，土地使用權出讓最高年限按用途確定，其中居住用地７０年、工業(yè)用地５０年、商業(yè)旅游娛樂(lè )用地４０年、其他或綜合用地５０年。
中國社會(huì )科學(xué)院經(jīng)濟所研究員汪麗娜說(shuō)，目前，絕大部分地區住宅小區用地使用年限都是７０年。但一些地方因為各種原因，確實(shí)存在低于７０年的情況。
記者調查發(fā)現，房屋土地實(shí)際使用年限低于相應土地最高年限標準的現象，溫州并非個(gè)案。目前，深圳、青島、重慶等地均出現類(lèi)似土地使用年限不一的情況。
事實(shí)上，本世紀初，深圳市內國際商業(yè)大廈等多棟樓宇的部分物業(yè)土地使用權，已經(jīng)達到２０年期限，成為國內首批土地使用權年限到期的案例。深圳市后來(lái)出臺方案，明確土地使用權年限到期的房地產(chǎn)，可以通過(guò)補交地價(jià)或支付土地租金方式延長(cháng)土地使用年限。其中，補交地價(jià)額度為一次性支付相應用途公告基準地價(jià)的３５％。
青島市部分區域一些住宅用地使用權期限，也只有２０年或３０年。公開(kāi)資料顯示，青島經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區自上世紀８０年代成立以來(lái)，出讓?zhuān)玻澳�、３０年使用年限的住宅用地共計４１宗，總用地面積６６７．５畝，其中部分小區土地使用年限已到期。
重慶市民張先生告訴記者，在其他城市購置商品住宅，土地證上使用年限都是７０年，但在重慶購買(mǎi)的房屋土地證上，使用年限都只有５０年，“這種情況非常普遍”。據當地業(yè)內人士介紹，重慶市規劃確定的土地用途不少為綜合用地，因此從１９９４年起，在土地出讓簽訂合同中，包括居住在內的綜合用地使用年限均為５０年。
全國范圍內，此類(lèi)房屋物業(yè)土地使用權年限不一的情況到底有多少？據有關(guān)部門(mén)介紹，土地出讓大都是各地自行組織實(shí)施，具有一定靈活性，因此全國到底有多少住宅用地使用年限低于７０年，目前沒(méi)有詳細數據，不過(guò)這種情況在全國并不少見(jiàn)。
二問(wèn)：說(shuō)好的７０年權限為何“縮水”？
在不少公眾的印象中，購置房屋的“產(chǎn)權”多數都是７０年，怎么會(huì )年限“縮水”呢？
參與物權法起草的一些人士表示，公眾首先要明確，房屋所有權和土地使用權不同。房屋所有權即房產(chǎn)權，是私有財產(chǎn)權的一種，受憲法和物權法保護，沒(méi)有期限限制。而土地使用權是有期限的，目前規定的住宅用地最高使用年限是７０年。
我國的絕大部分住宅用地使用年限都是７０年，距離到期還有四五十年。之所以目前一些地方出現２０年、３０年、５０年等不同使用年限，地方政府提出的理由主要有三類(lèi)：
�。谡叻秶鷥日{整。溫州市國土局稱(chēng)，上世紀９０年代，在土地出讓政策開(kāi)始執行時(shí)，該市在不超過(guò)居住用地最高年限７０年的前提下，按２０年到７０年分檔，由受讓方自行選擇給予辦理出讓手續。
地方國土部門(mén)稱(chēng)，土地使用年限降低，可減少繳納相應的土地出讓金，在一定程度上可降低房?jì)r(jià)，讓利給終端消費者。
�。奖愎芾砗吞幹�。重慶市國土局在解釋為何土地使用權期限是５０年時(shí)稱(chēng)，因為重慶市多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以商業(yè)與住宅混合類(lèi)型為主，一個(gè)項目中若按商業(yè)、住宅最高出讓年限確定不同出讓年限，勢必會(huì )出現一棟建筑中，商業(yè)、住宅出讓終止時(shí)間不一致的情況，帶來(lái)處置困難。
�。仍囅刃械貐^歷史遺留問(wèn)題。深圳、青島等地由于在國務(wù)院發(fā)布土地使用權最高年限之前，已在國有土地使用權出讓上先試先行，出現了部分遺留問(wèn)題。
深圳市相關(guān)部門(mén)稱(chēng)，深圳作為國有土地使用權有償使用制度的先試先行者，于１９８２年出臺了《深圳經(jīng)濟特區土地管理暫行規定》。該規定首次規定通過(guò)行政劃撥方式供應經(jīng)營(yíng)性用地，并且規定了相應用途的土地使用年限，如工業(yè)用地３０年，商業(yè)用地２０年，商品住宅用地５０年等。深圳市最早一批通過(guò)行政劃撥方式取得的經(jīng)營(yíng)性用地——２０年使用權陸續到期，集中出現了國有土地使用權期滿(mǎn)的問(wèn)題。
廣東省房地產(chǎn)研究會(huì )會(huì )長(cháng)黃遠華認為，除此之外，還有部分住宅用地因開(kāi)發(fā)商囤地等原因導致使用年限“縮水”。土地使用時(shí)間是從土地出讓之時(shí)開(kāi)始計算，正常的房產(chǎn)規劃、開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售等過(guò)程，一般需要兩到三年時(shí)間，但有的地方存在開(kāi)發(fā)商捂地、層層轉手等情況，一拖就是好多年；還有一些房地產(chǎn)項目規模較大，分多期建設，持續開(kāi)發(fā)十多年，導致消費者購房時(shí)，土地使用年限“縮水”嚴重。
三問(wèn)：住宅用地使用權到期該怎么辦？
雖然對于大多數人來(lái)說(shuō)，住宅的用地使用年限還有數十年，但人們普遍追問(wèn)：房產(chǎn)的土地使用權到期了該如何續期？
專(zhuān)家介紹，目前，關(guān)于住宅用地使用年限續期的法律依據主要是物權法第一百四十九條規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續期”。
中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新說(shuō)，在物權法之前，城市房地產(chǎn)管理法曾規定，“經(jīng)批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金”。但城市房地產(chǎn)管理法對于物權法而言，是舊法，按照新法優(yōu)于舊法的原則，目前還是應該遵循物權法的相關(guān)規定。
汪麗娜等認為，雖然物權法明確提出“自動(dòng)續期”，但是由于缺乏細則，如何“自動(dòng)續期”存在不確定性，目前來(lái)說(shuō)難以操作�！巴恋厥褂闷谙抟幎ǎ玻澳旰停罚澳�，其出讓金是不一樣的。政府出讓?zhuān)玻澳晖恋厥褂脵�，續期如果不補交出讓金，政府的利益會(huì )受損，而且對其他已經(jīng)繳納７０年出讓金的業(yè)主也是不公平的�！�
有專(zhuān)家指出，約定２０年以及沒(méi)有達到最高限７０年的，首先應當自動(dòng)續期至７０年，同時(shí)補交約定年限與７０年土地使用權期間的出讓金差價(jià)。
但也有部分學(xué)者持不同看法，認為“補差價(jià)”的做法沒(méi)太必要。因為無(wú)論怎么補，這幾十年土地出讓的差價(jià)都很大�！巴恋爻鲎屇晗薜睦媛洳钍怯傻胤秸斈隂Q策造成的，如果讓現在的住戶(hù)來(lái)承擔成本，既不公平也很難實(shí)施�！闭憬髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心專(zhuān)家田傳浩表示。
那么，對于７０年土地使用權到期的房產(chǎn)又該如何續期？應有償還是無(wú)償？楊立新認為，有兩個(gè)辦法可供選擇：一是免費，讓利給業(yè)主；二是費改稅，不再收取出讓金，而是由取得永久性住宅建設用地使用權的權利人向國家繳納稅金。
汪麗娜說(shuō)，在我國，房屋是很多老百姓最大的財富。一些人拿出大部分的積蓄買(mǎi)房，房屋的增值不是因為房屋本身而是土地。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，７０年之后再交一大筆出讓金顯然不太合理，可以象征性交一點(diǎn)。
汪麗娜、楊立新等認為，在強調法治社會(huì )的今天，首先需要明確的是，要堅持有法必依，嚴格落實(shí)物權領(lǐng)域的立法成果，增強人民群眾對國家物權制度的信心；另一方面，針對物權法規定并不詳盡的現實(shí)，通過(guò)充分吸取民意及規范的程序，盡早出臺關(guān)于土地出讓續期的實(shí)施細則，緩解公眾焦慮。（記者陳尚營(yíng)、王立彬、李勁峰、呂昂、李建國）
 |
 |
 |
焦作網(wǎng)免責聲明： | |||||||
|
||||||||
新華社北京４月１９日電 題：住房土地使用權到期了該怎么辦？相關(guān)部門(mén)人士表示物權保護將不斷完善
新華社“新華視點(diǎn)”記者
近日，溫州房屋２０年土地使用權到期事件引發(fā)社會(huì )高度關(guān)注�！靶氯A視點(diǎn)”記者調查發(fā)現，溫州并非孤例，全國有多地出現類(lèi)似現象。
國家規定的居住用地最高年限７０年，為何部分地區出現２０年、３０年就到期的現象？無(wú)論房屋土地使用年限是多少，未來(lái)到期之后怎么辦？有關(guān)部門(mén)該如何緩解公眾對于房產(chǎn)續期的焦慮？
記者１９日通過(guò)對相關(guān)部門(mén)采訪(fǎng)獲悉，從城市到鄉村，從城市建設到土地管理，各部門(mén)參與、集中全民智慧形成的物權法，本身就是為保障包括不動(dòng)產(chǎn)權利在內的物權而產(chǎn)生的，也將在物權保護的進(jìn)程中不斷完善�！胺繖嗟貦嗖灰恢隆眴�(wèn)題，城市與農村都有。住房所有權與其土地使用權，就像農房所有權與農村宅基地使用權一樣，都將在堅持土地的社會(huì )主義公有制基礎上，不斷明晰。
一問(wèn)：全國有多少地方面臨“溫州困境”？
近日，有媒體報道，溫州出現了２０年住宅用地使用權年限到期，又要花幾十萬(wàn)元“延期”的新聞。溫州市國土局表示，媒體報道“收取幾十萬(wàn)元出讓金才能續期”是對信息的誤讀。物權法規定住宅建設用地使用權屆滿(mǎn)自動(dòng)續期，但“自動(dòng)續期”該如何續，目前國家尚未出臺相關(guān)實(shí)施細則�；鶎訃敛块T(mén)在實(shí)際操作過(guò)程中無(wú)法可依、無(wú)章可循，不能辦理相關(guān)續期手續。溫州市國土局已著(zhù)手研究相關(guān)方案，近期將報上級研究決定，妥善化解這類(lèi)問(wèn)題。
那么，全國到底有多少地方正面臨與溫州類(lèi)似的情況？
國務(wù)院１９９０年發(fā)布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中明確，土地使用權出讓最高年限按用途確定，其中居住用地７０年、工業(yè)用地５０年、商業(yè)旅游娛樂(lè )用地４０年、其他或綜合用地５０年。
中國社會(huì )科學(xué)院經(jīng)濟所研究員汪麗娜說(shuō)，目前，絕大部分地區住宅小區用地使用年限都是７０年。但一些地方因為各種原因，確實(shí)存在低于７０年的情況。
記者調查發(fā)現，房屋土地實(shí)際使用年限低于相應土地最高年限標準的現象，溫州并非個(gè)案。目前，深圳、青島、重慶等地均出現類(lèi)似土地使用年限不一的情況。
事實(shí)上，本世紀初，深圳市內國際商業(yè)大廈等多棟樓宇的部分物業(yè)土地使用權，已經(jīng)達到２０年期限，成為國內首批土地使用權年限到期的案例。深圳市后來(lái)出臺方案，明確土地使用權年限到期的房地產(chǎn)，可以通過(guò)補交地價(jià)或支付土地租金方式延長(cháng)土地使用年限。其中，補交地價(jià)額度為一次性支付相應用途公告基準地價(jià)的３５％。
青島市部分區域一些住宅用地使用權期限，也只有２０年或３０年。公開(kāi)資料顯示，青島經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區自上世紀８０年代成立以來(lái)，出讓?zhuān)玻澳�、３０年使用年限的住宅用地共計４１宗，總用地面積６６７．５畝，其中部分小區土地使用年限已到期。
重慶市民張先生告訴記者，在其他城市購置商品住宅，土地證上使用年限都是７０年，但在重慶購買(mǎi)的房屋土地證上，使用年限都只有５０年，“這種情況非常普遍”。據當地業(yè)內人士介紹，重慶市規劃確定的土地用途不少為綜合用地，因此從１９９４年起，在土地出讓簽訂合同中，包括居住在內的綜合用地使用年限均為５０年。
全國范圍內，此類(lèi)房屋物業(yè)土地使用權年限不一的情況到底有多少？據有關(guān)部門(mén)介紹，土地出讓大都是各地自行組織實(shí)施，具有一定靈活性，因此全國到底有多少住宅用地使用年限低于７０年，目前沒(méi)有詳細數據，不過(guò)這種情況在全國并不少見(jiàn)。
二問(wèn)：說(shuō)好的７０年權限為何“縮水”？
在不少公眾的印象中，購置房屋的“產(chǎn)權”多數都是７０年，怎么會(huì )年限“縮水”呢？
參與物權法起草的一些人士表示，公眾首先要明確，房屋所有權和土地使用權不同。房屋所有權即房產(chǎn)權，是私有財產(chǎn)權的一種，受憲法和物權法保護，沒(méi)有期限限制。而土地使用權是有期限的，目前規定的住宅用地最高使用年限是７０年。
我國的絕大部分住宅用地使用年限都是７０年，距離到期還有四五十年。之所以目前一些地方出現２０年、３０年、５０年等不同使用年限，地方政府提出的理由主要有三類(lèi)：
�。谡叻秶鷥日{整。溫州市國土局稱(chēng)，上世紀９０年代，在土地出讓政策開(kāi)始執行時(shí)，該市在不超過(guò)居住用地最高年限７０年的前提下，按２０年到７０年分檔，由受讓方自行選擇給予辦理出讓手續。
地方國土部門(mén)稱(chēng)，土地使用年限降低，可減少繳納相應的土地出讓金，在一定程度上可降低房?jì)r(jià)，讓利給終端消費者。
�。奖愎芾砗吞幹�。重慶市國土局在解釋為何土地使用權期限是５０年時(shí)稱(chēng)，因為重慶市多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以商業(yè)與住宅混合類(lèi)型為主，一個(gè)項目中若按商業(yè)、住宅最高出讓年限確定不同出讓年限，勢必會(huì )出現一棟建筑中，商業(yè)、住宅出讓終止時(shí)間不一致的情況，帶來(lái)處置困難。
�。仍囅刃械貐^歷史遺留問(wèn)題。深圳、青島等地由于在國務(wù)院發(fā)布土地使用權最高年限之前，已在國有土地使用權出讓上先試先行，出現了部分遺留問(wèn)題。
深圳市相關(guān)部門(mén)稱(chēng)，深圳作為國有土地使用權有償使用制度的先試先行者，于１９８２年出臺了《深圳經(jīng)濟特區土地管理暫行規定》。該規定首次規定通過(guò)行政劃撥方式供應經(jīng)營(yíng)性用地，并且規定了相應用途的土地使用年限，如工業(yè)用地３０年，商業(yè)用地２０年，商品住宅用地５０年等。深圳市最早一批通過(guò)行政劃撥方式取得的經(jīng)營(yíng)性用地——２０年使用權陸續到期，集中出現了國有土地使用權期滿(mǎn)的問(wèn)題。
廣東省房地產(chǎn)研究會(huì )會(huì )長(cháng)黃遠華認為，除此之外，還有部分住宅用地因開(kāi)發(fā)商囤地等原因導致使用年限“縮水”。土地使用時(shí)間是從土地出讓之時(shí)開(kāi)始計算，正常的房產(chǎn)規劃、開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售等過(guò)程，一般需要兩到三年時(shí)間，但有的地方存在開(kāi)發(fā)商捂地、層層轉手等情況，一拖就是好多年；還有一些房地產(chǎn)項目規模較大，分多期建設，持續開(kāi)發(fā)十多年，導致消費者購房時(shí)，土地使用年限“縮水”嚴重。
三問(wèn)：住宅用地使用權到期該怎么辦？
雖然對于大多數人來(lái)說(shuō)，住宅的用地使用年限還有數十年，但人們普遍追問(wèn)：房產(chǎn)的土地使用權到期了該如何續期？
專(zhuān)家介紹，目前，關(guān)于住宅用地使用年限續期的法律依據主要是物權法第一百四十九條規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續期”。
中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新說(shuō)，在物權法之前，城市房地產(chǎn)管理法曾規定，“經(jīng)批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金”。但城市房地產(chǎn)管理法對于物權法而言，是舊法，按照新法優(yōu)于舊法的原則，目前還是應該遵循物權法的相關(guān)規定。
汪麗娜等認為，雖然物權法明確提出“自動(dòng)續期”，但是由于缺乏細則，如何“自動(dòng)續期”存在不確定性，目前來(lái)說(shuō)難以操作�！巴恋厥褂闷谙抟幎ǎ玻澳旰停罚澳�，其出讓金是不一樣的。政府出讓?zhuān)玻澳晖恋厥褂脵�，續期如果不補交出讓金，政府的利益會(huì )受損，而且對其他已經(jīng)繳納７０年出讓金的業(yè)主也是不公平的�！�
有專(zhuān)家指出，約定２０年以及沒(méi)有達到最高限７０年的，首先應當自動(dòng)續期至７０年，同時(shí)補交約定年限與７０年土地使用權期間的出讓金差價(jià)。
但也有部分學(xué)者持不同看法，認為“補差價(jià)”的做法沒(méi)太必要。因為無(wú)論怎么補，這幾十年土地出讓的差價(jià)都很大�！巴恋爻鲎屇晗薜睦媛洳钍怯傻胤秸斈隂Q策造成的，如果讓現在的住戶(hù)來(lái)承擔成本，既不公平也很難實(shí)施�！闭憬髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心專(zhuān)家田傳浩表示。
那么，對于７０年土地使用權到期的房產(chǎn)又該如何續期？應有償還是無(wú)償？楊立新認為，有兩個(gè)辦法可供選擇：一是免費，讓利給業(yè)主；二是費改稅，不再收取出讓金，而是由取得永久性住宅建設用地使用權的權利人向國家繳納稅金。
汪麗娜說(shuō)，在我國，房屋是很多老百姓最大的財富。一些人拿出大部分的積蓄買(mǎi)房，房屋的增值不是因為房屋本身而是土地。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，７０年之后再交一大筆出讓金顯然不太合理，可以象征性交一點(diǎn)。
汪麗娜、楊立新等認為，在強調法治社會(huì )的今天，首先需要明確的是，要堅持有法必依，嚴格落實(shí)物權領(lǐng)域的立法成果，增強人民群眾對國家物權制度的信心；另一方面，針對物權法規定并不詳盡的現實(shí)，通過(guò)充分吸取民意及規范的程序，盡早出臺關(guān)于土地出讓續期的實(shí)施細則，緩解公眾焦慮。（記者陳尚營(yíng)、王立彬、李勁峰、呂昂、李建國）
 |
|
||||
|
焦作網(wǎng)免責聲明： | |||||||
|
||||||||
|
 掃一掃在手機打開(kāi)當前頁(yè) |
