國五條”細則“滿(mǎn)月” 調控會(huì )否成為價(jià)格分水嶺？
更新時(shí)間：2013-5-3 10:24:32 來(lái)源：新華網(wǎng)
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從“絢爛”到“平淡”，開(kāi)發(fā)商“曲線(xiàn)賣(mài)房”
２０１２年下半年以來(lái)的樓市躁動(dòng)歷歷在目：一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)連續１０個(gè)月上漲。1月份，南京商品房成交量同比上漲２１５％、北京二手房網(wǎng)簽量同比大幅上漲３６０％……
進(jìn)入４月，隨著(zhù)“國五條”各地細則陸續出臺，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了冰火兩重天：
成交量大幅回落，二手房成交遭“腰斬”；房?jì)r(jià)未見(jiàn)明顯松動(dòng)，價(jià)格趨穩；一線(xiàn)城市房源下降，業(yè)主出手意愿下降；改善型需求明顯降低，剛需仍然較足�！耙员本槔�，３月份套均成交９５平方米，現在為９０平方米，剛需逐漸成為主力�！� 中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉稱(chēng)。
“４月份的成交量下滑是對３月樓市‘過(guò)度亢奮’的修正，也說(shuō)明了市場(chǎng)觀(guān)望氛圍較濃�！� 中國房地產(chǎn)數據研究院執行院長(cháng)陳昇說(shuō)。
樓市高燒暫退，但記者走訪(fǎng)中發(fā)現，拖延開(kāi)盤(pán)、捂盤(pán)惜售、“陰陽(yáng)合同”等手段逐漸“冒頭”。
－－拖延工期、捂盤(pán)惜售。部分城市“國五條”細則中明確指出，對報價(jià)明顯高于項目前期成交價(jià)和周邊在售價(jià)格且不接受指導的項目，可暫不發(fā)預售證。
然而，價(jià)格、開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定，是記者在多個(gè)樓盤(pán)走訪(fǎng)時(shí)得到的回復。大興一家樓盤(pán)，原定３月底開(kāi)盤(pán)的項目一直到５月還未見(jiàn)動(dòng)靜。盡管買(mǎi)房者多次質(zhì)疑，但開(kāi)發(fā)商只含糊其辭。
一位業(yè)內人士這樣告訴記者，由于前期天價(jià)成交量已讓一些開(kāi)發(fā)商賺得“盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)”，因此一些開(kāi)發(fā)商并不急于出手，而是打起了先觀(guān)望再擇機漲價(jià)的“算盤(pán)”。
－－申報毛坯房，賣(mài)出“精裝價(jià)”。為了達到拿預售證和賣(mài)高價(jià)房?jì)刹徽`的目的，一些開(kāi)發(fā)商申報給建委的是很低的毛坯價(jià)，然而出賣(mài)時(shí)卻告知消費者要簽訂毛坯和精裝兩個(gè)價(jià)格合同。一套１００平方米的房?jì)r(jià)輕輕松松就比申報價(jià)格多出小十萬(wàn)。
針對國五條細則出臺后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的種種新情況，北京、廣州等地的建委和房管機構表示，正密切關(guān)注，并在研究相關(guān)配套措施，防范開(kāi)發(fā)商鉆政策漏洞。
各地力度不一，效果“千差萬(wàn)別”
由中央制定大政策，地方制定具體細則是本輪調控一大亮點(diǎn)，然而記者梳理發(fā)現，各地細則版本大相徑庭，一些地方觀(guān)望、敷衍態(tài)度顯現無(wú)疑。
所有地方版本中，北京可謂最嚴厲。除了嚴規２０％的交易個(gè)稅外，京籍單身被限定只能購買(mǎi)一套住房。一位本想代外地朋友在北京買(mǎi)房的先生坦言“果斷放棄�！�
數據顯示，４月北京二手房成交量環(huán)比下降８８.１％，記者在走訪(fǎng)多家樓盤(pán)時(shí)未發(fā)現大幅漲價(jià)情況，并有個(gè)別樓盤(pán)已下調新一期樓盤(pán)預售價(jià)。
與此相對的是，多數城市雖然態(tài)度懇切，但內容缺乏新意。上海、深圳、重慶等７個(gè)地市雖然明確涉及２０％個(gè)稅，廣州、南京等地提出預售證核發(fā)制度，另有一些城市提出限價(jià)目標，但總體上是對中央“國五條”的重申，被指缺乏“殺傷力”。
還有一些城市的調控政策更是大而化之，語(yǔ)焉不詳。昆明市稱(chēng)“要求各部門(mén)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作，繼續執行商品住房限購措施、差別化住房和房地產(chǎn)稅收政策�！睗鲜袆t稱(chēng)“進(jìn)一步落實(shí)限購、住房信貸政策……嚴肅查處違法違規行為�！备Ｖ菔懈爬ㄐ蕴岢觥氨３直镜貐^房?jì)r(jià)基本穩定�！�
過(guò)于寬泛、缺乏針對性的細則受到社會(huì )質(zhì)疑，一些地方的樓市、土地市場(chǎng)則出現了新的動(dòng)向：個(gè)別二線(xiàn)城市細則公布后房?jì)r(jià)仍出現較大漲幅；杭州市國土資源局近日公布的新一批預出讓地塊可建面積接近３７２萬(wàn)平方米，推地規模刷新了杭州歷次“推地潮”紀錄。
陳昇等專(zhuān)家指出，一些地方規避熱點(diǎn)問(wèn)題，缺乏“殺傷力”。一線(xiàn)城市對于政策執行較為嚴格，不少二、三線(xiàn)城市則“從輕發(fā)落”�！耙恍┑胤诫y舍樓市依賴(lài)，細則缺乏誠意，調控效果難免打折扣�！�
但是，新政策已在短期內抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。央行調查顯示，購房者購買(mǎi)意愿逐漸高位下滑，未來(lái)３個(gè)月內準備出手購房的居民占比為１４．８％，較上季下降０．６個(gè)百分點(diǎn)。
“精確制導”，避免誤傷購房者
近年來(lái)，國家出臺一系列土地、信貸、樓市調控政策，然而房?jì)r(jià)高燒多年不退。如何讓樓市走出“十年九調，屢調屢漲”的怪圈？
“樓市調控不能僅限于量跌價(jià)滯，最終目標是價(jià)格穩定�！标悋鴱娬f(shuō)，“政策仍待細化，讓政策‘精確制導’，而不要旁落‘空調’，誤傷購房者�！�
此次“國五條”首度在大中城市同步執行限價(jià)政策，首度將房?jì)r(jià)調控工作納入地方考核體系，廣東等一些城市個(gè)人住房信息系統聯(lián)網(wǎng)步伐加快，但是，房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴大已進(jìn)入執行階段。但仍未能公布擴容名單，住房信息聯(lián)網(wǎng)也再次延遲推出。
業(yè)內人士提醒，從“國五條”的落地來(lái)看，中央的調控目標是房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩，房?jì)r(jià)穩定，而地方的目標是房?jì)r(jià)“增幅穩定”，這和中央還是存在較大差距的，值得警惕。土地出讓溢價(jià)過(guò)高推漲房?jì)r(jià)的情況需要得到控制，政府也應適當控制出讓地價(jià)、適度讓利。
陳昇建議，中央除了對各地土地供應計劃進(jìn)行明確規范和考核，更應考核土地供應的完成率，對于完成率低于基數的城市要問(wèn)責�！耙驗檫^(guò)去幾年各地土地供應計劃的完成率大多不足七成�！彼f(shuō)，“只有加快改革，才能避免‘越調越漲’的窘境，促進(jìn)地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展�！�
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２０１２年下半年以來(lái)的樓市躁動(dòng)歷歷在目：一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)連續１０個(gè)月上漲。1月份，南京商品房成交量同比上漲２１５％、北京二手房網(wǎng)簽量同比大幅上漲３６０％……
進(jìn)入４月，隨著(zhù)“國五條”各地細則陸續出臺，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了冰火兩重天：
成交量大幅回落，二手房成交遭“腰斬”；房?jì)r(jià)未見(jiàn)明顯松動(dòng)，價(jià)格趨穩；一線(xiàn)城市房源下降，業(yè)主出手意愿下降；改善型需求明顯降低，剛需仍然較足�！耙员本槔�，３月份套均成交９５平方米，現在為９０平方米，剛需逐漸成為主力�！� 中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉稱(chēng)。
“４月份的成交量下滑是對３月樓市‘過(guò)度亢奮’的修正，也說(shuō)明了市場(chǎng)觀(guān)望氛圍較濃�！� 中國房地產(chǎn)數據研究院執行院長(cháng)陳昇說(shuō)。
樓市高燒暫退，但記者走訪(fǎng)中發(fā)現，拖延開(kāi)盤(pán)、捂盤(pán)惜售、“陰陽(yáng)合同”等手段逐漸“冒頭”。
－－拖延工期、捂盤(pán)惜售。部分城市“國五條”細則中明確指出，對報價(jià)明顯高于項目前期成交價(jià)和周邊在售價(jià)格且不接受指導的項目，可暫不發(fā)預售證。
然而，價(jià)格、開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定，是記者在多個(gè)樓盤(pán)走訪(fǎng)時(shí)得到的回復。大興一家樓盤(pán)，原定３月底開(kāi)盤(pán)的項目一直到５月還未見(jiàn)動(dòng)靜。盡管買(mǎi)房者多次質(zhì)疑，但開(kāi)發(fā)商只含糊其辭。
一位業(yè)內人士這樣告訴記者，由于前期天價(jià)成交量已讓一些開(kāi)發(fā)商賺得“盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)”，因此一些開(kāi)發(fā)商并不急于出手，而是打起了先觀(guān)望再擇機漲價(jià)的“算盤(pán)”。
－－申報毛坯房，賣(mài)出“精裝價(jià)”。為了達到拿預售證和賣(mài)高價(jià)房?jì)刹徽`的目的，一些開(kāi)發(fā)商申報給建委的是很低的毛坯價(jià)，然而出賣(mài)時(shí)卻告知消費者要簽訂毛坯和精裝兩個(gè)價(jià)格合同。一套１００平方米的房?jì)r(jià)輕輕松松就比申報價(jià)格多出小十萬(wàn)。
針對國五條細則出臺后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的種種新情況，北京、廣州等地的建委和房管機構表示，正密切關(guān)注，并在研究相關(guān)配套措施，防范開(kāi)發(fā)商鉆政策漏洞。
各地力度不一，效果“千差萬(wàn)別”
由中央制定大政策，地方制定具體細則是本輪調控一大亮點(diǎn)，然而記者梳理發(fā)現，各地細則版本大相徑庭，一些地方觀(guān)望、敷衍態(tài)度顯現無(wú)疑。
所有地方版本中，北京可謂最嚴厲。除了嚴規２０％的交易個(gè)稅外，京籍單身被限定只能購買(mǎi)一套住房。一位本想代外地朋友在北京買(mǎi)房的先生坦言“果斷放棄�！�
數據顯示，４月北京二手房成交量環(huán)比下降８８.１％，記者在走訪(fǎng)多家樓盤(pán)時(shí)未發(fā)現大幅漲價(jià)情況，并有個(gè)別樓盤(pán)已下調新一期樓盤(pán)預售價(jià)。
與此相對的是，多數城市雖然態(tài)度懇切，但內容缺乏新意。上海、深圳、重慶等７個(gè)地市雖然明確涉及２０％個(gè)稅，廣州、南京等地提出預售證核發(fā)制度，另有一些城市提出限價(jià)目標，但總體上是對中央“國五條”的重申，被指缺乏“殺傷力”。
還有一些城市的調控政策更是大而化之，語(yǔ)焉不詳。昆明市稱(chēng)“要求各部門(mén)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作，繼續執行商品住房限購措施、差別化住房和房地產(chǎn)稅收政策�！睗鲜袆t稱(chēng)“進(jìn)一步落實(shí)限購、住房信貸政策……嚴肅查處違法違規行為�！备Ｖ菔懈爬ㄐ蕴岢觥氨３直镜貐^房?jì)r(jià)基本穩定�！�
過(guò)于寬泛、缺乏針對性的細則受到社會(huì )質(zhì)疑，一些地方的樓市、土地市場(chǎng)則出現了新的動(dòng)向：個(gè)別二線(xiàn)城市細則公布后房?jì)r(jià)仍出現較大漲幅；杭州市國土資源局近日公布的新一批預出讓地塊可建面積接近３７２萬(wàn)平方米，推地規模刷新了杭州歷次“推地潮”紀錄。
陳昇等專(zhuān)家指出，一些地方規避熱點(diǎn)問(wèn)題，缺乏“殺傷力”。一線(xiàn)城市對于政策執行較為嚴格，不少二、三線(xiàn)城市則“從輕發(fā)落”�！耙恍┑胤诫y舍樓市依賴(lài)，細則缺乏誠意，調控效果難免打折扣�！�
但是，新政策已在短期內抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。央行調查顯示，購房者購買(mǎi)意愿逐漸高位下滑，未來(lái)３個(gè)月內準備出手購房的居民占比為１４．８％，較上季下降０．６個(gè)百分點(diǎn)。
“精確制導”，避免誤傷購房者
近年來(lái)，國家出臺一系列土地、信貸、樓市調控政策，然而房?jì)r(jià)高燒多年不退。如何讓樓市走出“十年九調，屢調屢漲”的怪圈？
“樓市調控不能僅限于量跌價(jià)滯，最終目標是價(jià)格穩定�！标悋鴱娬f(shuō)，“政策仍待細化，讓政策‘精確制導’，而不要旁落‘空調’，誤傷購房者�！�
此次“國五條”首度在大中城市同步執行限價(jià)政策，首度將房?jì)r(jià)調控工作納入地方考核體系，廣東等一些城市個(gè)人住房信息系統聯(lián)網(wǎng)步伐加快，但是，房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴大已進(jìn)入執行階段。但仍未能公布擴容名單，住房信息聯(lián)網(wǎng)也再次延遲推出。
業(yè)內人士提醒，從“國五條”的落地來(lái)看，中央的調控目標是房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩，房?jì)r(jià)穩定，而地方的目標是房?jì)r(jià)“增幅穩定”，這和中央還是存在較大差距的，值得警惕。土地出讓溢價(jià)過(guò)高推漲房?jì)r(jià)的情況需要得到控制，政府也應適當控制出讓地價(jià)、適度讓利。
陳昇建議，中央除了對各地土地供應計劃進(jìn)行明確規范和考核，更應考核土地供應的完成率，對于完成率低于基數的城市要問(wèn)責�！耙驗檫^(guò)去幾年各地土地供應計劃的完成率大多不足七成�！彼f(shuō)，“只有加快改革，才能避免‘越調越漲’的窘境，促進(jìn)地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展�！�
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