本報記者 王金偉

　　核心提示

　　2009年，中國消費者協(xié)會(huì )公布，在全國受理消費者投訴的案例中，房屋建材類(lèi)投訴有3萬(wàn)余件，物業(yè)服務(wù)投訴呈上升趨勢。值此3·15國際消費者權益日到來(lái)之際，本報篩選部分物管糾紛事例進(jìn)行評析，希望業(yè)主增強維權意識，避免雙方糾紛的發(fā)生。

　　業(yè)主裝修押金退還難

　　市民陳先生在裝修新房時(shí)向房地產(chǎn)公司繳納了1000元裝修押金。新房裝修完畢后，房地產(chǎn)公司卻以與物業(yè)公司簽有前期物業(yè)服務(wù)合同為由，讓陳先生向物業(yè)公司索要，而物業(yè)公司稱(chēng)房地產(chǎn)公司尚未向其足額支付裝修押金，拒絕支付押金。隨后，陳先生將房地產(chǎn)公司訴至法院。

　　根據我市房管部門(mén)的相關(guān)解釋?zhuān)貉b修保證金（押金）是向裝飾裝修企業(yè)收取用于加強住宅室內裝飾裝修管理，保證裝飾裝修工程質(zhì)量和安全，維護公共安全和公眾利益的押金，待裝修工程結束，經(jīng)驗收合格后將全額退還。

　　關(guān)于房屋裝修的問(wèn)題，《物業(yè)管理條例》第五十三條明確規定：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)應將房屋裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。很明顯，業(yè)主對于裝修事宜只需履行告知物業(yè)的義務(wù)，不需繳納任何費用。

　　物業(yè)撤離后垃圾遍地

　　位于北環(huán)路附近某居民小區，由集體自建房和公司開(kāi)發(fā)房?jì)刹糠纸M成，該小區自從被物業(yè)公司接管后，因為管理問(wèn)題雙方矛盾不斷，以致根本收不齊物業(yè)費，加上雙方有很多利益糾紛和沖突，物業(yè)公司突然撤離，致使小區長(cháng)時(shí)間無(wú)人管理，小區內垃圾遍地，荒草叢生。

　　收繳物業(yè)費為什么這么難？據了解，當前的許多物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商之間存在著(zhù)紛繁復雜的關(guān)系，一旦開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售時(shí)的承諾沒(méi)有兌現，業(yè)主得不到滿(mǎn)意答復，物業(yè)便很可能遭受池魚(yú)之殃。

　　一位物業(yè)公司管理者的話(huà)頗具代表性：“按正常的市場(chǎng)交易規則，物業(yè)公司想掙錢(qián)，就得按照當初的合同約定誠實(shí)地向業(yè)主提供各種服務(wù)。業(yè)主如果對其服務(wù)不滿(mǎn)意，也完全有權按照法定條件解除合同。但現實(shí)的情況是，業(yè)主購房時(shí)的前期物業(yè)合同已帶有強賣(mài)性質(zhì)，因為它是開(kāi)發(fā)商指定給業(yè)主的，業(yè)主在買(mǎi)房子的時(shí)候只能無(wú)條件接受，之后業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛則不可避免�！� 

　　眾說(shuō)紛紜看物管

　　針對業(yè)主和物業(yè)的糾紛，各地以成立業(yè)主委員會(huì )的辦法加以解決。其實(shí)成立業(yè)主委員會(huì )說(shuō)來(lái)簡(jiǎn)單，真正操作起來(lái)則困難重重�，F在的小區多是商品房，居民分散購買(mǎi)，構成復雜，來(lái)自各個(gè)行業(yè)，如何召集起業(yè)主大會(huì )都是個(gè)問(wèn)題。

　　對此，有市民認為，業(yè)主委員會(huì )的成立還要政府出面（可以制定相關(guān)的法律法規），委托給街道辦事處或社區，把業(yè)主委員會(huì )成立起來(lái)，公開(kāi)招標物業(yè)服務(wù)公司，簽訂公平詳細的物業(yè)服務(wù)合同，規范物業(yè)公司的服務(wù)，構建和諧小區。 

　　但也有市民對此提出異議。首先，由政府通包通攬，從現實(shí)看不切實(shí)際；其次，對于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，公平自由的競爭環(huán)境更有利于企業(yè)自身的發(fā)展，有利于其提高服務(wù)水平；第三，對于業(yè)主來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理的市場(chǎng)化可以明確其在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位，充分行使業(yè)主作為住房所有者的所有權益與管理權益，享受高質(zhì)量的服務(wù)。

　　市場(chǎng)經(jīng)濟的本質(zhì)是競爭，只有競爭，才能把物業(yè)管理推向一個(gè)更新的境地。

　　慎簽物管合同，避免發(fā)生糾紛

　　物業(yè)糾紛發(fā)生的原因很多，有專(zhuān)家認為，法律滯后是其中之一。2007年10月1日起施行的《物權法》對解決物業(yè)與業(yè)主糾紛具有巨大現實(shí)意義。不過(guò)，對于物業(yè)管理費標準、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標準等規范問(wèn)題，與《物權法》有關(guān)物業(yè)管理規定相銜接的《物業(yè)管理條例》還需進(jìn)一步明確與細化，把一些原則性的規定變成可操作性的行政法規，更好地解決物業(yè)管理中的實(shí)際問(wèn)題。

　　就目前實(shí)際情況，在業(yè)主和物業(yè)之間存在著(zhù)一個(gè)最直接的約束手段，就是物業(yè)管理合同。而在實(shí)際運行中，這個(gè)最能體現業(yè)主與物業(yè)機構雙方權利義務(wù)的文本，卻往往被束之高閣。

　　據了解，很多新入戶(hù)的業(yè)主在與物業(yè)簽署合同時(shí)，并不仔細閱讀條款，覺(jué)得只是走個(gè)過(guò)場(chǎng)，順利拿到鑰匙就萬(wàn)事大吉了。個(gè)別物業(yè)公司便鉆了這樣的空子，合同不規范、條款很含糊，為今后的物業(yè)糾紛埋下隱患。所以，業(yè)主在簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，要格外謹慎，細讀條款，盡量避免日后可能發(fā)生的糾紛。